Prima di comprare un capannone o un locale: cosa fare?

Comprare o affittare un capannone, un negozio, un ufficio o una struttura ricettiva significa assumersi anche tutti i problemi tecnici dell’immobile.

Una superficie apparentemente adatta può nascondere una destinazione d’uso incompatibile, opere non documentate, una copertura da verificare, impianti insufficienti o costosi adeguamenti antincendio. Il rischio è accorgersene soltanto dopo avere firmato, quando rinunciare all’operazione è diventato difficile e iniziare l’attività richiede lavori non previsti.

La due diligence tecnica immobiliare serve a ridurre questo rischio. Non si limita a controllare se la planimetria catastale corrisponde allo stato dei luoghi: mette in relazione l’edificio, i documenti disponibili e soprattutto l’attività che dovrà essere svolta al suo interno.

La domanda corretta non è soltanto “l’immobile è regolare?”, ma “questo immobile può ospitare la mia attività, con quali interventi e con quali costi?”.

Che cos’è una due diligence tecnica immobiliare

La due diligence è un’attività di verifica svolta prima di un acquisto, di una locazione o di un investimento immobiliare.

Il tecnico raccoglie e confronta:

caratteristiche reali dell’immobile;
documentazione edilizia e catastale;
destinazione e modalità d’uso previste;
condizioni strutturali osservabili;
situazione degli impianti;
requisiti antincendio;
esigenze di lavoratori, clienti e pubblico;
interventi necessari per rendere utilizzabile l’edificio.

Il risultato non dovrebbe essere una lunga relazione che elenca norme senza arrivare a una conclusione. Deve aiutare il cliente a decidere se:

procedere con l’operazione;
procedere soltanto a determinate condizioni;
rinegoziare il prezzo o il canone;
chiedere al venditore di regolarizzare alcune situazioni;
inserire condizioni sospensive nel contratto;
rinunciare a un immobile inadatto o troppo costoso da adeguare.

Quando conviene richiederla

La due diligence è particolarmente utile quando si intende:

acquistare o affittare un capannone;
trasferire la sede di un’azienda;
aprire un negozio, un ristorante o una palestra;
insediare un’officina o un’attività produttiva;
acquistare un edificio da trasformare;
aprire una struttura sanitaria, assistenziale o ricettiva;
comprare un immobile come investimento;
subentrare in un’attività esistente.

Il momento migliore è prima di sottoscrivere una proposta irrevocabile o un contratto preliminare non condizionato alle verifiche.

Se non è possibile completare tutti gli accertamenti prima della firma, è opportuno confrontarsi con il notaio e con il proprio consulente legale sull’eventuale inserimento di condizioni sospensive. Il tecnico individua i controlli necessari e ne comunica gli esiti; la formulazione delle clausole contrattuali non è invece una prestazione tecnica.

Il primo controllo riguarda l’attività, non l’edificio

Uno stesso immobile può essere adeguato per un magazzino e completamente inadatto per una palestra, un’officina o un’attività aperta al pubblico.

Prima del sopralluogo bisogna quindi definire:

attività che verrà esercitata;
numero di lavoratori;
presenza prevista di pubblico;
macchinari e carichi necessari;
materiali immagazzinati;
potenze elettriche e termiche richieste;
necessità di aspirazione, ventilazione o scarichi;
esigenze di carico e scarico;
possibilità di futura espansione.

Senza queste informazioni il tecnico può descrivere l’edificio, ma non stabilire se sia realmente adatto all’investimento.

Che cosa viene controllato

1. Regolarità edilizia e stato legittimo

Il primo passaggio è ricostruire, per quanto consentito dalla documentazione disponibile, come è stato autorizzato l’immobile e quali interventi sono stati realizzati nel tempo.

Si confrontano normalmente:

titoli edilizi;
elaborati grafici comunali;
eventuali condoni o sanatorie;
pratiche relative agli interventi successivi;
planimetrie catastali;
stato rilevato durante il sopralluogo.

L’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001 definisce i documenti che concorrono alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile. La sola corrispondenza catastale non esaurisce quindi la verifica edilizia: catasto e documentazione urbanistica svolgono funzioni differenti.

Durante la due diligence possono emergere, per esempio:

soppalchi non rappresentati;
pareti o aperture modificate;
ampliamenti privi di documentazione;
locali utilizzati con una funzione diversa da quella autorizzata;
tettoie, depositi o impianti realizzati successivamente;
difformità che richiedono un approfondimento o una regolarizzazione.

La verifica preliminare non deve però essere confusa con un’attestazione completa di conformità. Quando i documenti sono numerosi, mancanti o contraddittori può essere necessario un accesso agli atti specifico e un incarico più approfondito.

2. Destinazione d’uso e possibilità di insediare l’attività

Non basta che il locale sia materialmente abbastanza grande. Bisogna verificare se gli strumenti urbanistici e le norme di settore consentono l’attività prevista.

Occorre considerare:

destinazione d’uso autorizzata;
destinazioni ammesse nella zona urbanistica;
eventuale necessità di cambio d’uso;
limitazioni legate a commercio, somministrazione o produzione;
parcheggi e standard richiesti;
vincoli paesaggistici, ambientali o storico-culturali;
procedimenti da presentare attraverso Comune o SUAP.

Un cambio d’uso può richiedere lavori, contributi, reperimento di standard e tempi amministrativi incompatibili con il programma dell’azienda. Per questo la verifica deve avvenire prima di impegnarsi economicamente.

3. Agibilità e condizioni per l’utilizzo

La presenza di una vecchia dichiarazione o di un certificato di agibilità è un’informazione importante, ma non conclude automaticamente la verifica.

L’articolo 24 del D.P.R. 380/2001 collega l’agibilità alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, conformità al progetto e sicurezza degli impianti. Bisogna quindi verificare:

a quale porzione dell’edificio si riferisce;
per quale configurazione e destinazione era stata presentata;
se siano stati eseguiti interventi successivi;
se l’attività prevista introduca nuovi requisiti.

Un immobile agibile come deposito non è automaticamente pronto per diventare un’attività con lavoratori e pubblico.

4. Condizioni strutturali e carichi richiesti

Il sopralluogo permette di individuare eventuali segnali che richiedono approfondimenti:

lesioni;
deformazioni;
infiltrazioni che interessano gli elementi strutturali;
corrosione;
degrado di legno, muratura, acciaio o cemento armato;
modifiche apportate alle strutture;
condizioni della copertura.

Bisogna inoltre confrontare l’edificio con il futuro utilizzo. Archivi, scaffalature, macchinari, pannelli fotovoltaici, impianti sospesi e soppalchi possono produrre carichi diversi da quelli precedenti.

La due diligence preliminare non comprende automaticamente calcoli, prove sui materiali o una verifica di sicurezza secondo le Norme Tecniche per le Costruzioni. Se emergono criticità o se l’attività richiede carichi rilevanti, il tecnico deve indicare quali indagini e verifiche strutturali siano necessarie prima della decisione finale.

5. Prevenzione incendi

Questo controllo può modificare radicalmente costi e distribuzione degli spazi.

Si valuta preliminarmente:

se l’attività rientri tra quelle soggette ai controlli dei Vigili del Fuoco;
la possibile categoria prevista dal D.P.R. 151/2011;
esistenza e validità delle pratiche precedenti;
vie di esodo;
compartimentazioni;
resistenza al fuoco delle strutture;
accessibilità dei mezzi di soccorso;
presenza e stato degli impianti di protezione;
caratteristiche e quantità dei materiali presenti.

Una precedente SCIA antincendio non può essere trasferita automaticamente a qualunque nuova attività. Cambiamenti di uso, affollamento, quantità di materiali, impianti o distribuzione possono richiedere una nuova valutazione e opere di adeguamento.

6. Requisiti dei luoghi di lavoro e accessibilità

Quando l’immobile deve ospitare lavoratori o pubblico bisogna considerare anche:

altezze e superfici;
illuminazione e aerazione;
servizi igienici e spogliatoi;
percorsi e uscite;
accessibilità;
superamento delle barriere architettoniche;
condizioni di sicurezza delle aree esterne;
interferenza tra persone, veicoli e operazioni di carico.

Il riferimento generale per la sicurezza dei luoghi di lavoro è il D.Lgs. 81/2008, compresi i requisiti dell’Allegato IV. A questi si aggiungono le regole specifiche dell’attività: un ambulatorio, un ristorante e un’officina non richiedono gli stessi controlli.

7. Impianti e disponibilità delle utenze

Un impianto presente non è necessariamente adeguato alla nuova azienda.

È utile verificare:

documentazione e dichiarazioni disponibili;
condizioni apparenti dei quadri e delle reti;
potenza elettrica disponibile;
riscaldamento e raffrescamento;
ventilazione e aspirazione;
adduzione idrica e scarichi;
gas e combustibili;
illuminazione ordinaria e di emergenza;
eventuali impianti antincendio;
spazi disponibili per nuove apparecchiature.

Un capannone con un impianto elettrico funzionante può comunque richiedere un nuovo allacciamento, una cabina, la revisione delle distribuzioni o l’adeguamento alle esigenze dei macchinari.

8. Prestazioni energetiche e costi di gestione

L’APE deve essere reso disponibile al potenziale acquirente o al nuovo locatario all’avvio delle trattative nei casi previsti dall’articolo 6 del D.Lgs. 192/2005.

Per un’azienda, tuttavia, conoscere la sola classe energetica spesso non basta. È utile valutare anche:

stato di copertura, pareti e serramenti;
caratteristiche degli impianti;
volumi realmente climatizzati;
orari di utilizzo;
rischio di surriscaldamento;
possibilità di installare fotovoltaico o pompe di calore;
potenziale costo degli interventi;
compatibilità tra efficientamento e attività produttiva.

Due immobili con lo stesso prezzo possono avere costi di esercizio molto differenti.

9. Radon, amianto e altri rischi specifici

In relazione a luogo, epoca di costruzione e attività può essere necessario verificare la possibilità di:

presenza di materiali contenenti amianto;
esposizione al radon nei locali interrati o a contatto con il terreno;
contaminazione del suolo o precedenti lavorazioni;
serbatoi interrati;
rischio idraulico o allagamento;
rumore verso ricettori vicini;
emissioni o scarichi connessi all’attività.

La due diligence preliminare segnala il rischio e indica le indagini necessarie. Campionamenti, misurazioni annuali del radon, analisi ambientali o caratterizzazioni richiedono incarichi e soggetti qualificati specifici.

10. Possibilità di trasformazione e ampliamento

Se il piano aziendale prevede una crescita futura, bisogna verificare da subito:

superficie edificabile residua;
limiti di altezza e distanza;
ampliamenti eventualmente consentiti;
possibilità di creare nuovi accessi;
disponibilità di aree per parcheggi e carico-scarico;
vincoli sulle coperture e sulle facciate;
possibilità di installare impianti esterni.

Comprare un immobile già insufficiente e privo di possibilità di espansione può costringere l’azienda a un secondo trasferimento dopo pochi anni.

Documenti da richiedere al venditore o al proprietario

Prima del sopralluogo è utile domandare almeno:

atto di provenienza e dati identificativi dell’immobile;
visura e planimetria catastale;
titoli edilizi e relativi elaborati;
eventuali condoni, sanatorie e autorizzazioni;
documentazione di agibilità;
collaudi e documenti strutturali disponibili;
dichiarazioni di conformità degli impianti;
libretti e manutenzioni degli impianti termici;
APE;
pratiche e rinnovi antincendio;
autorizzazioni ambientali eventualmente esistenti;
documenti relativi ad amianto, serbatoi o bonifiche;
regolamenti condominiali, se applicabili;
contratti e potenze delle principali utenze.

La mancanza di un documento non significa automaticamente che l’operazione sia impossibile, ma deve essere evidenziata: ciò che non è disponibile non può essere considerato verificato.

Come si svolge concretamente la due diligence

Fase 1 – Definizione dell’attività

Il cliente descrive utilizzo previsto, lavorazioni, personale, macchinari, materiali e necessità future.

Fase 2 – Analisi documentale

Si esaminano i documenti disponibili e si individuano quelli mancanti. Quando necessario viene proposto un accesso agli atti.

Fase 3 – Sopralluogo

Si confrontano documenti e stato dei luoghi, osservando distribuzione, strutture, impianti e principali criticità.

Fase 4 – Approfondimenti mirati

Se emergono dubbi possono essere coinvolti professionisti o laboratori per strutture, ambiente, amianto, radon, impianti o altri aspetti specialistici.

Fase 5 – Relazione decisionale

Il cliente riceve una sintesi leggibile con problemi, conseguenze, azioni necessarie e ordine di grandezza degli interventi.

Verde, giallo o rosso: come dovrebbe concludersi la relazione

Una buona due diligence deve esprimere un giudizio utilizzabile.

Esito	Significato
Verde	L’operazione appare tecnicamente sostenibile sulla base delle verifiche svolte. Restano gli adempimenti ordinari indicati nella relazione.
Giallo	L’immobile può essere utilizzato soltanto dopo verifiche, regolarizzazioni o interventi quantificati preliminarmente.
Rosso	Sono emerse incompatibilità, costi o rischi tali da rendere l’operazione sconsigliabile nelle condizioni attuali.

Accanto al colore devono comparire sempre:

elementi verificati;
documenti mancanti;
criticità individuate;
approfondimenti necessari;
interventi indispensabili;
fascia orientativa dei costi;
possibile impatto sui tempi di apertura.

Un esempio pratico

Un’azienda intende acquistare un capannone di 800 m² per trasferire deposito, uffici e una piccola area di lavorazione.

Durante la verifica preliminare emergono:

un soppalco non presente negli elaborati disponibili;
copertura con infiltrazioni e documentazione strutturale incompleta;
potenza elettrica insufficiente per i nuovi macchinari;
assoggettabilità dell’attività ai controlli di prevenzione incendi;
necessità di separare deposito e lavorazione;
servizi per il personale da adeguare;
assenza di un sistema di raffrescamento negli uffici.

L’immobile non è necessariamente da scartare, ma il prezzo di acquisto non rappresenta il costo reale dell’operazione. Prima della firma l’azienda può:

chiedere gli approfondimenti mancanti;
stimare gli adeguamenti;
rinegoziare il prezzo;
subordinare l’acquisto alla regolarizzazione del soppalco;
programmare correttamente trasferimento e apertura.

Senza due diligence, queste informazioni emergerebbero quando l’immobile è già stato acquistato.

Acquisto e locazione: i rischi non sono gli stessi

Nel caso di acquisto il cliente assume un rischio patrimoniale di lungo periodo. Devono essere valutati anche manutenzioni future, possibilità di trasformazione e rivendibilità.

Nel caso di locazione bisogna chiarire inoltre:

quali opere siano autorizzate dal proprietario;
chi sostenga i costi degli adeguamenti;
che cosa accada alle opere alla fine del contratto;
se durata e condizioni economiche giustifichino l’investimento;
se l’avvio dell’attività sia subordinato a lavori del locatore.

Un canone conveniente può non esserlo più se il conduttore deve sostenere interventi importanti su un immobile che non rimarrà di sua proprietà.

Che cosa non sostituisce la due diligence tecnica

La verifica tecnica deve essere coordinata con altri controlli, ma non li sostituisce.

Restano di competenza dei relativi professionisti:

titolarità, ipoteche, servitù e aspetti notarili;
clausole contrattuali e responsabilità delle parti;
situazione fiscale e societaria;
valutazione commerciale dell’investimento;
analisi ambientali e prove di laboratorio non comprese nell’incarico;
calcoli e certificazioni specialistiche non espressamente affidati.

Inoltre una due diligence non può garantire l’assenza di vizi nascosti non rilevabili attraverso documenti, sopralluogo e indagini concordate. Per questo l’incarico deve indicare chiaramente perimetro, documenti esaminati, limiti e approfondimenti esclusi.

Quanto tempo richiede

La durata dipende soprattutto dalla disponibilità dei documenti e dalla necessità di interpellare gli enti.

Un pre-screening su documentazione completa può essere svolto in tempi relativamente brevi. Una verifica urbanistica completa con accesso agli atti, controlli antincendio, analisi strutturali o indagini ambientali richiede invece più tempo.

Il calendario deve essere concordato prima di fissare scadenze contrattuali. Firmare una proposta che concede soltanto pochi giorni per controllare un immobile complesso può rendere impossibile una verifica seria.

Quanto costa

Non esiste un importo unico. Il compenso dipende da:

dimensioni e complessità dell’immobile;
numero degli edifici;
attività da insediare;
quantità e qualità dei documenti;
necessità di accesso agli atti;
presenza di pratiche antincendio;
verifiche strutturali o impiantistiche;
coinvolgimento di specialisti;
urgenza richiesta.

È utile distinguere tra:

pre-screening, per individuare rapidamente le principali cause ostative;
due diligence completa, con analisi documentale, sopralluogo e relazione;
approfondimenti specialistici, quotati dopo avere individuato le criticità.

Il costo deve essere confrontato con il valore dell’operazione e con il rischio di acquistare un edificio inutilizzabile o molto più costoso del previsto.

Domande frequenti

La planimetria catastale conforme è sufficiente?

No. È un documento importante, ma la verifica dello stato legittimo richiede l’esame della documentazione edilizia prevista dall’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001. Catasto e urbanistica non sono controlli intercambiabili.

L’agibilità garantisce che possa aprire qualunque attività?

No. L’agibilità si riferisce alle condizioni e alla configurazione considerate quando è stata attestata. La nuova attività può introdurre requisiti urbanistici, igienici, antincendio, impiantistici o di sicurezza ulteriori.

Se il venditore non possiede i documenti bisogna rinunciare?

Non necessariamente. Bisogna però stabilire quali documenti possano essere recuperati con un accesso agli atti e quali verifiche restino impossibili. Le lacune devono incidere sulla decisione e sulle condizioni contrattuali.

È utile anche per un immobile in affitto?

Sì. In molti casi il conduttore sostiene costi importanti per adattare l’immobile. La due diligence serve a capire se gli investimenti siano compatibili con durata del contratto, canone e obblighi del proprietario.

La relazione comprende già il progetto degli adeguamenti?

Normalmente no. Individua problemi, priorità e ordine di grandezza delle opere. Progetto, pratiche, calcoli, computi e direzione lavori costituiscono fasi successive.

Prima di firmare, bisogna conoscere il costo reale dell’immobile

Il prezzo o il canone rappresentano soltanto una parte dell’investimento.

Per un’azienda il costo reale comprende anche:

regolarizzazioni;
adeguamenti strutturali;
prevenzione incendi;
nuovi impianti;
ridistribuzione degli spazi;
consumi;
tempi necessari per poter iniziare l’attività.

Una due diligence ben impostata non elimina ogni rischio, ma trasforma molte incognite in informazioni utilizzabili prima che la decisione diventi irreversibile.

Lo Studio di Ingegneria Lerda può affiancare aziende, investitori e professionisti nella verifica tecnica di capannoni, negozi, uffici e altri immobili a Cuneo e provincia, coordinando gli aspetti edilizi, strutturali, energetici e di prevenzione incendi.

Stai valutando un immobile? Prima della proposta o del contratto possiamo definire quali verifiche siano necessarie e se sia possibile completarle nei tempi dell’operazione.