Un appartamento di 30 metri quadrati può essere abitabile? E per ricavare un bilocale basta separare la zona notte con una parete? Sono domande frequenti quando si valuta l’acquisto di un piccolo alloggio o il frazionamento di un’abitazione più grande.
La prima distinzione riguarda proprio il tipo di casa: per il monolocale esistono soglie nazionali espresse per l’intero alloggio; per il bilocale bisogna verificare le dimensioni dei singoli ambienti, il numero degli occupanti e le disposizioni locali. Il Salva Casa ha introdotto alcune possibilità di deroga, ma non ha reso abitabile qualsiasi spazio nel quale entrino un letto e un bagno.
Dimensioni minime del monolocale: 28 o 38 metri quadrati
Il riferimento ordinario è il D.M. Sanità 5 luglio 1975. Per l’alloggio monostanza, cioè un’abitazione nella quale le principali funzioni di soggiorno e riposo si concentrano in un unico ambiente, l’articolo 3 stabilisce queste superfici minime:
| Occupanti | Superficie minima ordinaria, servizi compresi |
|---|---|
| Una persona | 28 m² |
| Due persone | 38 m² |
Il bagno è quindi compreso nella superficie richiesta. I 28 e i 38 metri quadrati non sono due misure intercambiabili: dipendono dal numero di persone previsto.
Di conseguenza, un monolocale di 30 m² può rispettare il requisito ordinario di superficie per una persona, ma non quello per due. Restano comunque da verificare gli altri requisiti dell’abitazione e le disposizioni applicabili al caso concreto.
Con il Salva Casa si può scendere a 20 metri quadrati?
Sì, in determinate condizioni. L’articolo 24 del D.P.R. 380/2001, modificato dal Salva Casa, consente al progettista abilitato di asseverare, ai fini dell’agibilità, anche alloggi monostanza con superfici ridotte:
| Occupanti | Soglia inferiore ammessa nella procedura in deroga |
|---|---|
| Una persona | 20 m², servizi compresi |
| Due persone | 28 m², servizi compresi |
Queste soglie non sostituiscono automaticamente quelle ordinarie. Occorre rispettare gli altri requisiti igienico-sanitari e il requisito di adattabilità previsto dal D.M. 236/1989. Deve inoltre ricorrere almeno una delle condizioni del comma 5-ter: un intervento di recupero edilizio con miglioramento igienico-sanitario, oppure un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative capaci di garantire condizioni adeguate rispetto agli occupanti. La norma richiama, tra queste soluzioni, il dimensionamento degli spazi e l’adeguata ventilazione naturale.
È dunque una possibilità da verificare nel recupero dell’esistente, non un’autorizzazione generale a progettare nuove abitazioni da 20 m². E l’asseverazione igienico-sanitaria non sana da sola eventuali abusi edilizi.
Qual è la superficie minima di un bilocale?
Nel linguaggio immobiliare, il bilocale comprende normalmente un soggiorno, spesso con angolo cottura, una camera separata e i servizi.
Il decreto del 1975 non stabilisce una soglia complessiva unica chiamata “superficie minima del bilocale”. Prevede invece, nel regime ordinario:
- soggiorno di almeno 14 m²;
- camera di almeno 9 m² per una persona oppure 14 m² per due persone;
- superficie abitabile di almeno 14 m² per ciascuno dei primi quattro abitanti, e 10 m² per ciascuno dei successivi.
Bisogna poi inserire il bagno, la funzione cucina e gli eventuali disimpegni, rispettando le prescrizioni locali. La superficie abitabile richiesta per gli occupanti non va confusa con quella complessiva comprensiva dei servizi prevista per il monolocale.
Perciò 38 m² non è un minimo nazionale automaticamente valido per qualsiasi bilocale. Un Comune può prevedere ulteriori requisiti, e due appartamenti della stessa superficie possono avere possibilità progettuali molto diverse.
Anche il soggiorno con angolo cottura va valutato secondo le disposizioni applicabili: non si può dare per scontato che il minimo della sola stanza di soggiorno basti sempre a comprendere anche la cucina.
Un esempio: il totale torna, ma la pianta funziona?
Immaginiamo un progetto preliminare con 18 m² per soggiorno e angolo cottura, 14 m² per la camera, 4,5 m² per il bagno e 2,5 m² per ingresso e disimpegno. Il totale è 39 m² netti interni.
È un esempio distributivo, non una certificazione di conformità né un minimo di legge. Le misure del bagno e della zona cottura indicate sono ipotesi di progetto da verificare.
Una pianta regolare, con finestre ben distribuite, può permettere di organizzare questi spazi. Un appartamento stretto, profondo e con una sola finestra può invece rendere molto difficile ottenere una camera e un soggiorno entrambi idonei.
Lo stesso vale quando si vuole trasformare un monolocale in bilocale: prima di disegnare la nuova parete, bisogna verificare quali dimensioni e quali aperture avranno i due ambienti risultanti. Il fatto che il letto entri nella stanza non basta.
I metri quadrati dell’annuncio non bastano
Un’altra fonte di equivoci è la superficie commerciale. I metri quadrati pubblicizzati possono comprendere murature e quote di balconi, terrazzi o altre pertinenze: non coincidono necessariamente con lo spazio interno disponibile per le verifiche igienico-sanitarie.
Prima di ragionare sulla fattibilità serve quindi un rilievo, con superfici calcolate secondo le definizioni applicabili. Una cantina o un balcone non compensano una camera troppo piccola.
Vanno controllate anche altezza e finestre. Il riferimento nazionale ordinario prevede 2,70 m per i locali abitabili, riducibili a 2,40 m per bagni, corridoi e disimpegni, e una superficie finestrata apribile generalmente non inferiore a un ottavo del pavimento dei locali abitabili. Esistono discipline specifiche e deroghe, da verificare senza estenderle automaticamente da un caso all’altro.
Cosa verificare prima di acquistare o frazionare a Cuneo
Per un immobile a Cuneo o in un altro Comune della provincia, il progetto deve essere verificato anche rispetto alla disciplina urbanistica, al regolamento edilizio e alle prescrizioni igienico-sanitarie locali. La regola applicabile in un Comune non va trasferita automaticamente a quello vicino.
Prima dell’acquisto o del frazionamento conviene confrontare lo stato reale con i titoli edilizi, verificare la destinazione autorizzata, esaminare la documentazione di agibilità e disegnare la distribuzione prevista con misure effettive.
Per un’abitazione datata, dimensioni inferiori agli standard odierni non dimostrano da sole un’irregolarità: occorre ricostruire la situazione autorizzata e le norme applicabili. Realizzare oggi una nuova unità è una valutazione diversa dal mantenere un alloggio esistente legittimo.
Una verifica preliminare permette soprattutto di capire se il progetto ha senso: dove passano gli scarichi, quali locali ricevono luce, quanto spazio rimane per muoversi e se l’alloggio sarà comodo da usare.
Stai valutando l’acquisto di un piccolo appartamento o il frazionamento di un immobile a Cuneo e provincia? Lo Studio di Ingegneria Lerda può verificare la fattibilità dell’intervento e le possibilità di distribuzione degli spazi prima di avviare i lavori.
Riferimenti normativi
Decreto del Ministro della Sanità 5 luglio 1975, «Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896 relativamente all’altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali d’abitazione», pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 190 del 18 luglio 1975, e successive modificazioni. Costituisce il riferimento ordinario per le dimensioni e i requisiti igienico-sanitari delle abitazioni. In particolare:
- articolo 1: altezza minima interna dei locali e fattispecie particolari;
- articolo 2: superficie abitabile per occupante, superfici minime delle camere e del soggiorno, finestre apribili per camera, soggiorno e cucina;
- articolo 3: superficie minima dell’alloggio monostanza, comprensiva dei servizi, per una o due persone;
- articolo 5: illuminazione naturale e superficie finestrata apribile;
- articolo 6: ventilazione, aspirazione di fumi e vapori e posto di cottura;
- articolo 7: caratteristiche e dotazioni dei servizi igienici.
Testo pubblicato in Gazzetta Ufficiale.
Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia», e successive modificazioni. Per gli argomenti trattati rilevano l’articolo 9-bis, in materia di documentazione amministrativa e stato legittimo, e l’articolo 24, relativo all’agibilità. In particolare, i commi 5-bis, 5-ter e 5-quater dell’articolo 24 disciplinano le ipotesi di asseverazione con altezze e superfici ridotte, le condizioni necessarie per accedervi e il mantenimento delle altre deroghe previste dalla legislazione vigente.
Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, «Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica», convertito, con modificazioni, dalla Legge 24 luglio 2024, n. 105 (cosiddetto “Salva Casa”). Il riferimento specifico è l’articolo 1, comma 1, lettera c-bis), del decreto-legge nel testo convertito, che ha introdotto i commi 5-bis, 5-ter e 5-quater nell’articolo 24 del D.P.R. 380/2001. Le riduzioni di superficie riguardano espressamente gli alloggi monostanza e sono subordinate alle condizioni indicate nella norma.
Legge di conversione e testo coordinato, Gazzetta Ufficiale n. 175 del 27 luglio 2024.
Decreto del Ministro dei Lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236, recante le prescrizioni tecniche per l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e dell’edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento delle barriere architettoniche. Pubblicato nel Supplemento ordinario n. 47 alla Gazzetta Ufficiale n. 145 del 23 giugno 1989. È richiamato espressamente dall’articolo 24, comma 5-ter, del D.P.R. 380/2001 per il requisito di adattabilità necessario all’asseverazione in deroga.
Regolamento comunale di Igiene e Sanità di Cuneo, da coordinare con la normativa sovraordinata e con le disposizioni edilizie vigenti. Per i temi dell’articolo rilevano, tra gli altri, gli articoli 116 (abitazioni preesistenti regolari secondo le disposizioni dell’epoca), 119 (camere da letto), 122 (finestre e ricambio d’aria) e 123 (altezze interne).
Testo pubblicato dal Comune di Cuneo.
Regolamento Edilizio del Comune di Cuneo, nella revisione approvata con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 24 del 25 marzo 2026, e Piano Regolatore Generale con le relative norme di attuazione: completano le verifiche sulle caratteristiche degli ambienti, sugli interventi consentiti e sull’eventuale frazionamento o cambio di destinazione d’uso.
Regolamento Edilizio e deliberazione sul sito comunale.
Per immobili situati in altri Comuni occorre consultare i rispettivi regolamenti edilizi, le prescrizioni igienico-sanitarie e gli strumenti urbanistici, insieme alle disposizioni regionali pertinenti alla specifica tipologia di intervento. Le soglie nazionali riportate nell’articolo non esauriscono la verifica di conformità del singolo immobile.