Quando si confrontano i disegni depositati in Comune con lo stato reale di un edificio è molto frequente trovare piccole differenze: un muro spostato di alcuni centimetri, una porta interna realizzata in posizione leggermente diversa, una finitura differente oppure un elemento previsto nel progetto che, durante il cantiere, non è stato realizzato.
Non tutte queste differenze rappresentano necessariamente un abuso edilizio.
Il Testo Unico dell’Edilizia prevede infatti le cosiddette tolleranze costruttive ed esecutive, cioè alcune difformità di modesta entità che, quando rispettano determinate condizioni, non costituiscono violazione edilizia.
Il Decreto Salva Casa del 2024 ha inoltre ampliato le possibilità di riconoscere come tolleranze alcune irregolarità presenti negli edifici esistenti.
Cosa sono le tolleranze esecutive?
Le tolleranze esecutive sono piccole differenze tra quanto rappresentato nel progetto autorizzato e quanto effettivamente realizzato durante il cantiere.
L’articolo 34-bis del DPR 380/2001 considera, a determinate condizioni, tolleranze esecutive:
- irregolarità geometriche di minima entità;
- modifiche di minima entità alle finiture;
- diversa collocazione degli impianti;
- diversa collocazione di opere interne.
La condizione fondamentale è che queste differenze siano state realizzate durante l’esecuzione di un intervento edilizio autorizzato e non comportino violazioni della disciplina urbanistica ed edilizia né pregiudichino l’agibilità dell’immobile. Inoltre questa disciplina delle tolleranze esecutive riguarda gli immobili non sottoposti alle tutele previste dal D.Lgs. 42/2004.
In altre parole, il legislatore riconosce che tra un progetto e la sua realizzazione concreta possono esistere piccoli scostamenti fisiologici dovuti all’esecuzione del cantiere.
Un esempio molto semplice
Supponiamo che nel progetto autorizzato di un appartamento una porta interna sia prevista a 80 cm dall’angolo della stanza.
Durante i lavori viene invece realizzata a 95 cm.
Se lo spostamento non modifica la distribuzione dell’immobile in maniera urbanisticamente rilevante, non compromette requisiti obbligatori e ricorrono le altre condizioni previste dalla norma, quella differenza può essere valutata dal tecnico come tolleranza esecutiva.
Questo è molto diverso, ad esempio, dall’aver realizzato una nuova stanza, ampliato l’edificio o modificato sostanzialmente un prospetto senza il necessario titolo edilizio.
Cosa è cambiato con il Salva Casa?
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il Decreto Salva Casa ha ampliato espressamente i casi che possono essere considerati tolleranze esecutive.
L’articolo 34-bis, comma 2-bis, comprende anche:
il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive dei muri esterni e interni, la diversa posizione delle aperture interne, la diversa esecuzione di opere di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti direttamente in cantiere e gli errori materiali presenti nella rappresentazione progettuale.
È una modifica importante soprattutto per gli edifici più vecchi, nei quali è normale trovare una corrispondenza non perfetta tra tavole progettuali e situazione effettivamente costruita.
Pareti interne spostate: possono essere una tolleranza?
È uno dei casi più frequenti.
Immaginiamo che una tramezza rappresentata nel progetto originario sia stata costruita leggermente più a destra o più a sinistra.
Prima di parlare automaticamente di sanatoria è necessario capire:
quanto è significativa la differenza e quali conseguenze produce.
Una piccola irregolarità esecutiva di un muro interno può rientrare nelle tolleranze.
Se però lo spostamento modifica in maniera sostanziale la distribuzione dell’immobile, determina il mancato rispetto delle superfici minime, modifica il numero delle unità immobiliari o produce altre violazioni urbanistiche o edilizie, non è sufficiente chiamarla “tolleranza”.
Serve quindi sempre una valutazione tecnica dello stato reale dell’immobile e dei titoli edilizi depositati.
E una finestra realizzata in posizione diversa?
Qui bisogna fare maggiore attenzione.
La norma introdotta dal Salva Casa parla espressamente della difforme ubicazione delle aperture interne per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.
Una porta interna spostata può quindi rientrare più facilmente nella disciplina.
Per finestre, porte-finestre e aperture sui prospetti esterni la valutazione è generalmente più delicata, perché possono entrare in gioco aspetti urbanistici, strutturali, paesaggistici, distanze, rapporti aeroilluminanti e modifiche dell’aspetto dell’edificio.
Non è quindi corretto applicare automaticamente alle finestre esterne la stessa regola prevista per le aperture interne.
Tolleranze esecutive e tolleranze costruttive non sono la stessa cosa
Questo è probabilmente il punto che genera più confusione.
Le tolleranze costruttive riguardano soprattutto scostamenti misurabili di parametri quali altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri dimensionali.
La disciplina ordinaria prevede una tolleranza del 2%.
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 il Salva Casa ha invece introdotto soglie differenziate in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare:
| Superficie utile dell’unità | Tolleranza |
|---|---|
| oltre 500 m² | 2% |
| da 300 a 500 m² | 3% |
| da 100 a 300 m² | 4% |
| da 60 a meno di 100 m² | 5% |
| meno di 60 m² | 6% |
Ai fini del calcolo si considera la superficie assentita dal titolo che ha autorizzato l’intervento, senza tenere conto di eventuali frazionamenti realizzati successivamente.
Le tolleranze esecutive, invece, riguardano prevalentemente il modo concreto in cui l’opera è stata eseguita.
Per questo non bisogna commettere l’errore di pensare che qualsiasi difformità sia automaticamente ammessa entro il 2%, 4%, 5% o 6%.
Per molte tolleranze esecutive non esiste una semplice percentuale da applicare: bisogna valutare la natura e l’effettiva rilevanza della differenza.
Facciamo un esempio pratico
Consideriamo un appartamento di 90 m² realizzato nel 1980.
Recuperando il progetto depositato in Comune emerge che:
Progetto autorizzato: camera larga 4,00 m.
Stato reale: camera larga 3,94 m.
Una parete interna risulta quindi spostata di 6 cm.
Inoltre una porta prevista a centro parete è stata realizzata circa 30 cm più a lato.
Il tecnico non deve necessariamente presentare subito una pratica di sanatoria.
Dovrà prima verificare se queste differenze possono essere ricondotte alle tolleranze previste dall’articolo 34-bis, controllando il titolo edilizio originario, l’epoca di realizzazione, le dimensioni effettive, le norme applicabili e l’eventuale presenza di problematiche strutturali o di altra natura.
Se i requisiti sono rispettati, queste differenze non costituiscono abuso edilizio.
La tolleranza non è una sanatoria
È una distinzione fondamentale.
Con una sanatoria esiste una difformità edilizia che viene successivamente regolarizzata attraverso uno specifico procedimento e, normalmente, attraverso il pagamento della relativa sanzione.
La tolleranza funziona diversamente.
Se una difformità rientra correttamente nell’articolo 34-bis:
non viene sanato un abuso, perché quella difformità non è considerata dalla legge una violazione edilizia.
Per questo non si deve presentare automaticamente una pratica di sanatoria per ogni differenza riscontrata tra progetto e stato reale.
Come vengono dichiarate le tolleranze?
Le tolleranze possono essere dichiarate da un tecnico abilitato.
L’articolo 34-bis prevede che le tolleranze riscontrate durante la ricostruzione dello stato legittimo possano essere indicate nella modulistica relativa a una nuova pratica edilizia oppure attraverso un’apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti riguardanti il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di diritti reali sull’immobile.
Questo significa che il tema emerge molto spesso in occasione di:
una compravendita, una ristrutturazione, una nuova CILA o SCIA oppure una verifica dello stato legittimo dell’immobile.
Come si dimostra che le opere sono state realizzate entro il 24 maggio 2024?
La data è importante perché alcune delle nuove tolleranze introdotte dal Salva Casa valgono specificamente per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.
Secondo le Linee guida del Ministero delle Infrastrutture, l’epoca dell’intervento può essere dimostrata innanzitutto attraverso la comunicazione di fine lavori.
Quando questa non sia disponibile, possono essere utilizzati gli elementi documentali previsti dall’articolo 9-bis del Testo Unico dell’Edilizia.
L’onere di dimostrare che l’intervento è stato realizzato entro quella data ricade sul soggetto che intende usufruire della disciplina più favorevole.
Attenzione alle strutture e alle zone sismiche
Il fatto che una differenza possa essere considerata una tolleranza sotto il profilo urbanistico non significa che possano essere ignorate le norme strutturali.
Per gli immobili situati nelle zone sismiche previste dall’articolo 83 del DPR 380/2001, salvo quelle classificate a bassa sismicità secondo la disciplina applicabile, l’articolo 34-bis prevede specifici adempimenti.
Il tecnico deve attestare il rispetto delle prescrizioni strutturali applicabili e, nei casi previsti, trasmettere la documentazione allo Sportello Unico per gli adempimenti di competenza dell’ufficio tecnico regionale.
È un aspetto particolarmente importante in Piemonte, dove nella verifica di una difformità bisogna quindi considerare anche la disciplina sismica applicabile all’intervento.
E per gli immobili vincolati?
Anche qui occorre molta attenzione.
La disciplina generale delle tolleranze esecutive prevista dal comma 2 dell’articolo 34-bis è espressamente riferita agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del D.Lgs. 42/2004.
Per un edificio vincolato o collocato in un contesto soggetto a tutela non è quindi corretto concludere automaticamente che una differenza sia irrilevante: occorre verificare separatamente la disciplina edilizia e quella relativa ai beni culturali e al paesaggio.
Le tolleranze possono danneggiare i diritti del vicino?
No. L’articolo 34-bis precisa espressamente che l’applicazione delle tolleranze non può comportare limitazioni dei diritti dei terzi.
Questo significa, ad esempio, che la disciplina urbanistica delle tolleranze non può essere utilizzata automaticamente per superare questioni civilistiche relative a confini, proprietà, servitù o altri diritti del vicino.
È quindi possibile che un’opera sia irrilevante sotto il profilo edilizio ma rimanga oggetto di una questione civilistica tra privati.
Quando invece serve una sanatoria?
Se la difformità supera il campo delle tolleranze oppure non rispetta le condizioni dell’articolo 34-bis, bisogna capire di quale tipo di difformità si tratta.
A seconda del caso possono entrare in gioco gli articoli 36, 36-bis, 37 o altre disposizioni del DPR 380/2001.
È quindi sbagliato procedere secondo lo schema:
“c’è una differenza dal progetto = devo fare una sanatoria”.
Il procedimento corretto è invece:
rilievo dell’immobile → recupero dei titoli edilizi → confronto tra progetto e stato reale → verifica delle tolleranze → eventuale individuazione della procedura di regolarizzazione.
Perché le tolleranze sono importanti quando si compra casa?
Una delle situazioni in cui queste norme diventano particolarmente utili è la verifica urbanistica prima di una compravendita.
Negli edifici costruiti diversi decenni fa è molto frequente che il rilievo attuale non coincida al centimetro con le tavole depositate.
Una parete leggermente spostata non significa necessariamente che l’immobile sia abusivo.
Allo stesso modo, però, non è sufficiente affermare genericamente che “tanto siamo dentro la tolleranza”.
Serve un tecnico che ricostruisca lo stato legittimo dell’immobile, individui il titolo che ha autorizzato le opere e verifichi se ciascuna differenza può effettivamente rientrare nella disciplina prevista dall’articolo 34-bis.
Conclusioni
Le tolleranze esecutive sono uno strumento molto importante per distinguere le vere difformità edilizie dalle piccole irregolarità inevitabilmente presenti in molti edifici esistenti.
Il Salva Casa ha ampliato in modo significativo questa disciplina per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, includendo espressamente diverse irregolarità tipiche riscontrate durante il rilievo degli immobili.
Questo non significa però che ogni differenza tra progetto e realtà possa essere automaticamente considerata una tolleranza.
Occorre verificare caso per caso:
il titolo edilizio originario, l’epoca di realizzazione, la natura della difformità, gli aspetti urbanistici, l’agibilità, gli eventuali vincoli e la normativa strutturale.
Prima di presentare una sanatoria può quindi essere molto utile effettuare una verifica tecnica completa: in alcuni casi quella che apparentemente sembra una difformità edilizia può essere semplicemente una tolleranza prevista dalla legge.
Riferimenti normativi
DPR 6 giugno 2001, n. 380 – Testo Unico dell’Edilizia, in particolare articolo 34-bis – Tolleranze costruttive.
Decreto-Legge 29 maggio 2024, n. 69 – Decreto Salva Casa, convertito con modificazioni dalla Legge 24 luglio 2024, n. 105.
D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 – Codice dei beni culturali e del paesaggio.
Linee di indirizzo e criteri interpretativi sull’attuazione del Decreto Salva Casa, pubblicate dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti il 30 gennaio 2025.
Le informazioni contenute in questo articolo hanno finalità esclusivamente divulgative e non sostituiscono la valutazione di un tecnico abilitato sul singolo caso.