Si scopre spesso nel momento meno opportuno: durante la preparazione del rogito, quando la banca chiede i documenti per il mutuo oppure prima di iniziare una ristrutturazione.
Il certificato di agibilità non si trova.
A quel punto partono le rassicurazioni: «La casa è vecchia», «Ci hanno sempre abitato», «È tutto accatastato» oppure «Tanto il notaio può fare comunque l’atto».
Qualcuna di queste affermazioni può contenere una parte di verità, ma nessuna risolve automaticamente il problema.
La risposta breve è questa:
- una casa senza agibilità può, in determinate condizioni, essere venduta;
- può essere acquistata, ma solo conoscendo chiaramente la situazione;
- generalmente può essere ristrutturata, purché venga verificata la regolarità urbanistica dell’immobile;
- l’assenza del documento non significa sempre che la casa sia pericolosa o abusiva;
- allo stesso tempo, il fatto che la casa sia utilizzata da molti anni non dimostra che sia agibile.
Vediamo come distinguere un problema prevalentemente documentale da una situazione che può richiedere lavori e regolarizzazioni.
Che cos’è realmente l’agibilità?
L’agibilità attesta la presenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’edificio e degli impianti, oltre alla conformità dell’opera rispetto al progetto presentato.
Oggi queste condizioni vengono attestate attraverso la Segnalazione certificata di agibilità, normalmente chiamata SCA, presentata da un tecnico abilitato.
L’articolo 24 del DPR 380/2001 prevede la presentazione della SCA, entro quindici giorni dalla conclusione delle finiture, per:
- nuove costruzioni;
- ricostruzioni e sopraelevazioni, anche parziali;
- interventi su edifici esistenti che possono influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità dell’opera.
La segnalazione deve essere accompagnata, a seconda del caso, dall’asseverazione del professionista, dalla documentazione strutturale, dalle certificazioni degli impianti, dall’aggiornamento catastale e dalla documentazione relativa all’accessibilità.
Non si tratta quindi di un timbro puramente burocratico da recuperare allo sportello.
Prima distinzione: agibilità non trovata o agibilità mai ottenuta?
Quando il documento non è disponibile, bisogna capire in quale situazione ci si trova.
1. L’agibilità esiste, ma il proprietario non ne possiede una copia
Può essere depositata nell’archivio comunale, inserita nella pratica generale del fabbricato oppure conservata con il vecchio nome di “certificato di abitabilità”.
In un condominio, inoltre, il documento potrebbe riguardare l’intero edificio e non essere presente tra le carte del singolo appartamento.
In questo caso può essere sufficiente effettuare un accesso agli atti e recuperare la documentazione.
2. L’agibilità non è mai stata presentata, ma l’immobile potrebbe possedere i requisiti
È una situazione frequente negli edifici più vecchi: i lavori sono stati conclusi, l’immobile è stato accatastato e utilizzato, ma la procedura amministrativa non è stata completata.
Prima di presentare una SCA occorre comunque verificare che siano disponibili o ricostruibili i documenti necessari.
3. L’agibilità non è ottenibile senza lavori o regolarizzazioni
È il caso più delicato. Possono esserci:
- difformità rispetto ai titoli edilizi;
- locali con destinazioni d’uso non corrette;
- altezze o superfici insufficienti;
- ampliamenti non autorizzati;
- carenza della documentazione strutturale;
- impianti non certificabili;
- problemi di umidità, aerazione o illuminazione;
- mancato rispetto dei requisiti di sicurezza e accessibilità applicabili.
Qui non basta compilare un modulo. Prima bisogna capire quali irregolarità siano sanabili e quali interventi siano necessari.
Una casa senza agibilità si può vendere?
In linea generale, l’assenza dell’agibilità non determina automaticamente la nullità dell’atto di compravendita.
Questo, però, non significa che il problema possa essere nascosto o liquidato con una frase generica nel rogito.
L’agibilità riguarda una qualità importante dell’immobile. Se la casa viene venduta come normalmente abitabile e il compratore scopre successivamente che l’agibilità non può essere ottenuta, oppure richiede lavori costosi, possono nascere contestazioni sulla responsabilità del venditore.
Le conseguenze dipendono dalla gravità del problema, da ciò che era stato promesso, dalle dichiarazioni contenute nel contratto e dalle informazioni effettivamente conosciute dall’acquirente.
Il Consiglio Nazionale del Notariato include infatti tra i documenti della compravendita la copia del certificato di agibilità oppure la documentazione che ne attesti la richiesta.
Le soluzioni possibili sono generalmente tre:
- il venditore regolarizza la situazione prima del rogito;
- una parte del prezzo viene trattenuta fino alla presentazione della SCA;
- l’acquirente compra consapevolmente l’immobile nello stato in cui si trova, con costi, tempi e responsabilità chiaramente indicati nel contratto.
Il Notariato contempla anche l’utilizzo del deposito del prezzo quando le parti stabiliscono che una somma venga pagata al venditore solo dopo la presentazione dell’agibilità.
Qualunque soluzione deve essere concordata con il notaio e preceduta da una verifica tecnica. Altrimenti si rischia di trasformare un documento mancante in una causa tra venditore e compratore.
Si può comprare una casa priva di agibilità?
Sì, ma non dovrebbe essere acquistata “alla cieca”.
Il punto decisivo non è solamente sapere che il documento manca. Bisogna capire perché manca e se sia realmente possibile ottenerlo.
Prima di firmare una proposta o un preliminare è opportuno verificare:
- i titoli edilizi con cui è stato costruito e modificato l’immobile;
- la corrispondenza tra stato attuale e progetti autorizzati;
- l’eventuale certificato di abitabilità o agibilità originario;
- le successive pratiche edilizie;
- la documentazione strutturale;
- le dichiarazioni di conformità o rispondenza degli impianti;
- la destinazione d’uso dei locali;
- la planimetria e la situazione catastale;
- gli eventuali lavori necessari per presentare la SCA;
- i tempi e i costi della regolarizzazione.
È particolarmente importante eseguire questi controlli prima del preliminare. Una volta firmato un impegno senza condizioni chiare, diventa molto più difficile discutere chi debba risolvere il problema.
Nel preliminare si può prevedere, con l’assistenza del notaio, che la vendita sia subordinata alla regolarizzazione dell’immobile oppure che il venditore consegni determinati documenti entro una data precisa.
Essere accatastata significa essere agibile?
No.
Il Catasto ha prevalentemente finalità fiscali e non certifica la regolarità urbanistica, strutturale o igienico-sanitaria dell’abitazione.
Una planimetria catastale perfettamente corrispondente allo stato dei luoghi non dimostra che le opere siano state autorizzate dal Comune. Allo stesso modo, la presenza delle utenze, della residenza anagrafica o di precedenti contratti di compravendita non sostituisce l’agibilità.
Sono indizi utili per ricostruire la storia dell’immobile, ma non sono la risposta definitiva.
Una casa costruita prima del 1967 non ha bisogno dell’agibilità?
È una semplificazione sbagliata.
La data del 1° settembre 1967 viene spesso citata nelle verifiche urbanistiche, ma non rappresenta un lasciapassare generale per l’agibilità.
Per gli edifici storici bisogna ricostruire:
- quando sono stati costruiti;
- quali norme erano applicabili in quel momento;
- dove si trovava l’edificio rispetto al centro abitato;
- quali modifiche sono state eseguite successivamente;
- se esiste un vecchio certificato di abitabilità;
- se gli interventi successivi hanno interessato le condizioni di agibilità.
Dire semplicemente «è ante 1967» non conclude la verifica.
Si può ristrutturare una casa senza agibilità?
In molti casi sì.
L’assenza dell’agibilità, da sola, non impedisce automaticamente qualsiasi intervento edilizio. Prima di presentare una CILA, una SCIA o un permesso di costruire bisogna però verificare lo stato legittimo dell’immobile.
La ristrutturazione non sana automaticamente gli abusi preesistenti.
Se il rilievo mostra differenze rispetto ai progetti comunali, occorre stabilire se si tratti di tolleranze ammesse, difformità sanabili oppure opere da rimuovere. Solo dopo questa verifica si può progettare correttamente l’intervento.
Una procedura prudente segue normalmente questo ordine:
- accesso alle pratiche edilizie;
- rilievo completo dell’immobile;
- verifica urbanistica e catastale;
- eventuale regolarizzazione delle difformità;
- progettazione e presentazione del titolo edilizio;
- esecuzione dei lavori;
- aggiornamento catastale;
- presentazione della SCA, quando prevista dall’intervento.
Se i lavori modificano impianti, distribuzione, condizioni igieniche, strutture, prestazioni energetiche o altre condizioni indicate dall’articolo 24, al termine può essere necessario presentare una nuova segnalazione di agibilità.
Si può ottenere l’agibilità senza eseguire lavori?
In alcuni casi sì, ma non esiste una risposta valida per tutti gli immobili.
Può essere possibile quando la casa è legittimamente realizzata, possiede già i requisiti richiesti e manca soprattutto la conclusione documentale della pratica.
In altri casi bisogna integrare o ricostruire certificazioni, effettuare verifiche sugli impianti, aggiornare il Catasto oppure realizzare opere di adeguamento.
La normativa ammette anche l’agibilità parziale di singole unità immobiliari, purché risultino completate e collaudate le opere strutturali interessate, siano certificati gli impianti e risultino funzionali le parti comuni e le opere di urbanizzazione necessarie.
La possibilità concreta deve comunque essere valutata sulla base dell’epoca dell’edificio, dei titoli presenti e delle regole applicabili al caso specifico.
Il “Salva Casa” risolve automaticamente il problema?
No.
Il decreto “Salva Casa” ha introdotto alcune possibilità aggiuntive, comprese particolari condizioni per asseverare locali con altezza interna fino a 2,40 metri e alloggi monostanza di superficie ridotta.
Queste disposizioni non costituiscono però un condono generalizzato.
Per utilizzare le nuove soglie devono ricorrere le condizioni previste dall’articolo 24, tra cui il rispetto dell’adattabilità e l’esecuzione di interventi di recupero o di soluzioni progettuali capaci di garantire adeguate condizioni igienico-sanitarie.
La Regione Piemonte ha recepito queste modifiche nella modulistica aggiornata per la Segnalazione certificata di agibilità.
Una stanza troppo bassa, una cantina trasformata in camera o un ampliamento abusivo non diventano quindi automaticamente regolari grazie al “Salva Casa”.
Come verificare l’agibilità di un immobile
Per un immobile situato a Cuneo il primo passo è normalmente l’accesso alle pratiche edilizie conservate dal Comune.
Il servizio comunale consente a proprietari e professionisti di consultare le pratiche tramite SPID, CIE o CNS. Per i documenti più vecchi può essere necessario richiedere la ricerca negli archivi storici.
La pagina dedicata alla consultazione delle pratiche edilizie del Comune di Cuneo indica un termine ordinario di trenta giorni per la richiesta.
Dall’archivio possono emergere:
- licenza o concessione edilizia originaria;
- varianti;
- condoni e sanatorie;
- progetti strutturali;
- fine lavori;
- vecchio certificato di abitabilità;
- domanda di agibilità;
- richieste di integrazione mai completate.
Successivamente il tecnico confronta i documenti con lo stato reale dell’immobile e valuta se la situazione sia già regolare, regolarizzabile oppure bisognosa di lavori.
I segnali da non sottovalutare
L’assenza dell’agibilità merita particolare attenzione quando:
- la planimetria comunale non corrisponde alla casa;
- sottotetti, cantine o garage sono utilizzati come abitazioni;
- sono stati chiusi balconi, terrazzi o porticati;
- il venditore non permette di effettuare l’accesso agli atti;
- mancano anche i documenti strutturali;
- gli impianti sono molto vecchi o modificati più volte;
- la banca ha sospeso la pratica di mutuo;
- viene chiesto all’acquirente di firmare una rinuncia generica senza quantificare i lavori;
- qualcuno sostiene che la conformità catastale sia sufficiente.
In queste situazioni è meglio rallentare la compravendita di qualche settimana che ereditare un problema destinato a durare anni.
In conclusione
Una casa senza agibilità può essere vendibile, acquistabile e ristrutturabile, ma la mancanza del documento deve essere studiata prima di firmare contratti o iniziare lavori.
La domanda corretta non è soltanto «c’è l’agibilità?», ma:
perché manca, quali requisiti possiede l’immobile e cosa serve realmente per ottenerla?
A volte basta recuperare una vecchia pratica. In altri casi occorre completare della documentazione. Nei casi più complessi sono necessari lavori, verifiche strutturali o regolarizzazioni urbanistiche.
una verifica tecnica preventiva permette di ricostruire lo stato legittimo, individuare le criticità e stimare tempi e interventi prima della proposta di acquisto, del rogito o della ristrutturazione.