Quando si confrontano i disegni depositati in Comune con lo stato reale di un edificio \u00e8 molto frequente trovare piccole differenze: un muro spostato di alcuni centimetri, una porta interna realizzata in posizione leggermente diversa, una finitura differente oppure un elemento previsto nel progetto che, durante il cantiere, non \u00e8 stato realizzato.<\/p>\n\n\n\n
Non tutte queste differenze rappresentano necessariamente un abuso edilizio.<\/p>\n\n\n\n
Il Testo Unico dell’Edilizia prevede infatti le cosiddette tolleranze costruttive ed esecutive<\/strong>, cio\u00e8 alcune difformit\u00e0 di modesta entit\u00e0 che, quando rispettano determinate condizioni, non costituiscono violazione edilizia<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Il Decreto Salva Casa del 2024 ha inoltre ampliato le possibilit\u00e0 di riconoscere come tolleranze alcune irregolarit\u00e0 presenti negli edifici esistenti.<\/p>\n\n\n\n Le tolleranze esecutive sono piccole differenze tra quanto rappresentato nel progetto autorizzato e quanto effettivamente realizzato durante il cantiere.<\/p>\n\n\n\n L’articolo 34-bis del DPR 380\/2001 considera, a determinate condizioni, tolleranze esecutive:<\/p>\n\n\n\n La condizione fondamentale \u00e8 che queste differenze siano state realizzate durante l’esecuzione di un intervento edilizio autorizzato e non comportino violazioni della disciplina urbanistica ed edilizia n\u00e9 pregiudichino l’agibilit\u00e0 dell’immobile<\/strong>. Inoltre questa disciplina delle tolleranze esecutive riguarda gli immobili non sottoposti alle tutele previste dal D.Lgs. 42\/2004.<\/p>\n\n\n\n In altre parole, il legislatore riconosce che tra un progetto e la sua realizzazione concreta possono esistere piccoli scostamenti fisiologici dovuti all’esecuzione del cantiere.<\/p>\n\n\n\n Supponiamo che nel progetto autorizzato di un appartamento una porta interna sia prevista a 80 cm dall’angolo della stanza.<\/p>\n\n\n\n Durante i lavori viene invece realizzata a 95 cm.<\/p>\n\n\n\n Se lo spostamento non modifica la distribuzione dell’immobile in maniera urbanisticamente rilevante, non compromette requisiti obbligatori e ricorrono le altre condizioni previste dalla norma, quella differenza pu\u00f2 essere valutata dal tecnico come tolleranza esecutiva<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Questo \u00e8 molto diverso, ad esempio, dall’aver realizzato una nuova stanza, ampliato l’edificio o modificato sostanzialmente un prospetto senza il necessario titolo edilizio.<\/p>\n\n\n\n Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024<\/strong>, il Decreto Salva Casa ha ampliato espressamente i casi che possono essere considerati tolleranze esecutive.<\/p>\n\n\n\n L’articolo 34-bis, comma 2-bis, comprende anche:<\/p>\n\n\n\n il minore dimensionamento dell’edificio<\/strong>, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarit\u00e0 esecutive dei muri esterni e interni, la diversa posizione delle aperture interne, la diversa esecuzione di opere di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti direttamente in cantiere e gli errori materiali presenti nella rappresentazione progettuale.<\/p>\n\n\n\n \u00c8 una modifica importante soprattutto per gli edifici pi\u00f9 vecchi, nei quali \u00e8 normale trovare una corrispondenza non perfetta tra tavole progettuali e situazione effettivamente costruita.<\/p>\n\n\n\n \u00c8 uno dei casi pi\u00f9 frequenti.<\/p>\n\n\n\n Immaginiamo che una tramezza rappresentata nel progetto originario sia stata costruita leggermente pi\u00f9 a destra o pi\u00f9 a sinistra.<\/p>\n\n\n\n Prima di parlare automaticamente di sanatoria \u00e8 necessario capire:<\/p>\n\n\n\n quanto \u00e8 significativa la differenza e quali conseguenze produce.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Una piccola irregolarit\u00e0 esecutiva di un muro interno pu\u00f2 rientrare nelle tolleranze.<\/p>\n\n\n\n Se per\u00f2 lo spostamento modifica in maniera sostanziale la distribuzione dell’immobile, determina il mancato rispetto delle superfici minime, modifica il numero delle unit\u00e0 immobiliari o produce altre violazioni urbanistiche o edilizie, non \u00e8 sufficiente chiamarla “tolleranza”.<\/p>\n\n\n\n Serve quindi sempre una valutazione tecnica dello stato reale dell’immobile e dei titoli edilizi depositati.<\/p>\n\n\n\n Qui bisogna fare maggiore attenzione.<\/p>\n\n\n\n La norma introdotta dal Salva Casa parla espressamente della difforme ubicazione delle aperture interne<\/strong> per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.<\/p>\n\n\n\n Una porta interna spostata pu\u00f2 quindi rientrare pi\u00f9 facilmente nella disciplina.<\/p>\n\n\n\n Per finestre, porte-finestre e aperture sui prospetti esterni la valutazione \u00e8 generalmente pi\u00f9 delicata, perch\u00e9 possono entrare in gioco aspetti urbanistici, strutturali, paesaggistici, distanze, rapporti aeroilluminanti e modifiche dell’aspetto dell’edificio.<\/p>\n\n\n\n Non \u00e8 quindi corretto applicare automaticamente alle finestre esterne la stessa regola prevista per le aperture interne.<\/p>\n\n\n\n Questo \u00e8 probabilmente il punto che genera pi\u00f9 confusione.<\/p>\n\n\n\n Le tolleranze costruttive<\/strong> riguardano soprattutto scostamenti misurabili di parametri quali altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri dimensionali.<\/p>\n\n\n\n La disciplina ordinaria prevede una tolleranza del 2%<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 il Salva Casa ha invece introdotto soglie differenziate in funzione della superficie utile dell’unit\u00e0 immobiliare:<\/p>\n\n\n\n Ai fini del calcolo si considera la superficie assentita dal titolo che ha autorizzato l’intervento, senza tenere conto di eventuali frazionamenti realizzati successivamente.<\/p>\n\n\n\n Le tolleranze esecutive<\/strong>, invece, riguardano prevalentemente il modo concreto in cui l’opera \u00e8 stata eseguita.<\/p>\n\n\n\n Per questo non bisogna commettere l’errore di pensare che qualsiasi difformit\u00e0 sia automaticamente ammessa entro il 2%, 4%, 5% o 6%.<\/p>\n\n\n\n Per molte tolleranze esecutive non esiste una semplice percentuale da applicare<\/strong>: bisogna valutare la natura e l’effettiva rilevanza della differenza.<\/p>\n\n\n\n Consideriamo un appartamento di 90 m\u00b2 realizzato nel 1980.<\/p>\n\n\n\n Recuperando il progetto depositato in Comune emerge che:<\/p>\n\n\n\n Progetto autorizzato:<\/strong> camera larga 4,00 m.<\/p>\n\n\n\n Stato reale:<\/strong> camera larga 3,94 m.<\/p>\n\n\n\n Una parete interna risulta quindi spostata di 6 cm.<\/p>\n\n\n\n Inoltre una porta prevista a centro parete \u00e8 stata realizzata circa 30 cm pi\u00f9 a lato.<\/p>\n\n\n\n Il tecnico non deve necessariamente presentare subito una pratica di sanatoria.<\/p>\n\n\n\n Dovr\u00e0 prima verificare se queste differenze possono essere ricondotte alle tolleranze previste dall’articolo 34-bis, controllando il titolo edilizio originario, l’epoca di realizzazione, le dimensioni effettive, le norme applicabili e l’eventuale presenza di problematiche strutturali o di altra natura.<\/p>\n\n\n\n Se i requisiti sono rispettati, queste differenze non costituiscono abuso edilizio<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n \u00c8 una distinzione fondamentale.<\/p>\n\n\n\n Con una sanatoria esiste una difformit\u00e0 edilizia che viene successivamente regolarizzata attraverso uno specifico procedimento e, normalmente, attraverso il pagamento della relativa sanzione.<\/p>\n\n\n\n La tolleranza funziona diversamente.<\/p>\n\n\n\n Se una difformit\u00e0 rientra correttamente nell’articolo 34-bis:<\/p>\n\n\n\n non viene sanato un abuso, perch\u00e9 quella difformit\u00e0 non \u00e8 considerata dalla legge una violazione edilizia.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Per questo non si deve presentare automaticamente una pratica di sanatoria per ogni differenza riscontrata tra progetto e stato reale.<\/p>\n\n\n\n Le tolleranze possono essere dichiarate da un tecnico abilitato<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n L’articolo 34-bis prevede che le tolleranze riscontrate durante la ricostruzione dello stato legittimo possano essere indicate nella modulistica relativa a una nuova pratica edilizia oppure attraverso un’apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti riguardanti il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di diritti reali sull’immobile.<\/p>\n\n\n\n Questo significa che il tema emerge molto spesso in occasione di:<\/p>\n\n\n\n una compravendita, una ristrutturazione, una nuova CILA o SCIA oppure una verifica dello stato legittimo dell’immobile.<\/p>\n\n\n\n La data \u00e8 importante perch\u00e9 alcune delle nuove tolleranze introdotte dal Salva Casa valgono specificamente per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Secondo le Linee guida del Ministero delle Infrastrutture, l’epoca dell’intervento pu\u00f2 essere dimostrata innanzitutto attraverso la comunicazione di fine lavori.<\/p>\n\n\n\n Quando questa non sia disponibile, possono essere utilizzati gli elementi documentali previsti dall’articolo 9-bis del Testo Unico dell’Edilizia.<\/p>\n\n\n\n L’onere di dimostrare che l’intervento \u00e8 stato realizzato entro quella data ricade sul soggetto che intende usufruire della disciplina pi\u00f9 favorevole.<\/p>\n\n\n\n Il fatto che una differenza possa essere considerata una tolleranza sotto il profilo urbanistico non significa che possano essere ignorate le norme strutturali.<\/p>\n\n\n\n Per gli immobili situati nelle zone sismiche previste dall’articolo 83 del DPR 380\/2001, salvo quelle classificate a bassa sismicit\u00e0 secondo la disciplina applicabile, l’articolo 34-bis prevede specifici adempimenti.<\/p>\n\n\n\n Il tecnico deve attestare il rispetto delle prescrizioni strutturali applicabili e, nei casi previsti, trasmettere la documentazione allo Sportello Unico per gli adempimenti di competenza dell’ufficio tecnico regionale.<\/p>\n\n\n\n \u00c8 un aspetto particolarmente importante in Piemonte, dove nella verifica di una difformit\u00e0 bisogna quindi considerare anche la disciplina sismica applicabile all’intervento.<\/p>\n\n\n\n Anche qui occorre molta attenzione.<\/p>\n\n\n\n La disciplina generale delle tolleranze esecutive prevista dal comma 2 dell’articolo 34-bis \u00e8 espressamente riferita agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del D.Lgs. 42\/2004<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Per un edificio vincolato o collocato in un contesto soggetto a tutela non \u00e8 quindi corretto concludere automaticamente che una differenza sia irrilevante: occorre verificare separatamente la disciplina edilizia e quella relativa ai beni culturali e al paesaggio.<\/p>\n\n\n\n No. L’articolo 34-bis precisa espressamente che l’applicazione delle tolleranze non pu\u00f2 comportare limitazioni dei diritti dei terzi<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Questo significa, ad esempio, che la disciplina urbanistica delle tolleranze non pu\u00f2 essere utilizzata automaticamente per superare questioni civilistiche relative a confini, propriet\u00e0, servit\u00f9 o altri diritti del vicino.<\/p>\n\n\n\n \u00c8 quindi possibile che un’opera sia irrilevante sotto il profilo edilizio ma rimanga oggetto di una questione civilistica tra privati.<\/p>\n\n\n\n Se la difformit\u00e0 supera il campo delle tolleranze oppure non rispetta le condizioni dell’articolo 34-bis, bisogna capire di quale tipo di difformit\u00e0 si tratta.<\/p>\n\n\n\n A seconda del caso possono entrare in gioco gli articoli 36, 36-bis, 37 o altre disposizioni del DPR 380\/2001.<\/p>\n\n\n\n \u00c8 quindi sbagliato procedere secondo lo schema:<\/p>\n\n\n\n \u201cc’\u00e8 una differenza dal progetto = devo fare una sanatoria\u201d.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Il procedimento corretto \u00e8 invece:<\/p>\n\n\n\n rilievo dell’immobile \u2192 recupero dei titoli edilizi \u2192 confronto tra progetto e stato reale \u2192 verifica delle tolleranze \u2192 eventuale individuazione della procedura di regolarizzazione.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Una delle situazioni in cui queste norme diventano particolarmente utili \u00e8 la verifica urbanistica prima di una compravendita.<\/p>\n\n\n\n Negli edifici costruiti diversi decenni fa \u00e8 molto frequente che il rilievo attuale non coincida al centimetro con le tavole depositate.<\/p>\n\n\n\n Una parete leggermente spostata non significa necessariamente che l’immobile sia abusivo.<\/p>\n\n\n\n Allo stesso modo, per\u00f2, non \u00e8 sufficiente affermare genericamente che “tanto siamo dentro la tolleranza”.<\/p>\n\n\n\n Serve un tecnico che ricostruisca lo stato legittimo dell’immobile<\/strong>, individui il titolo che ha autorizzato le opere e verifichi se ciascuna differenza pu\u00f2 effettivamente rientrare nella disciplina prevista dall’articolo 34-bis.<\/p>\n\n\n\n Le tolleranze esecutive sono uno strumento molto importante per distinguere le vere difformit\u00e0 edilizie dalle piccole irregolarit\u00e0 inevitabilmente presenti in molti edifici esistenti.<\/p>\n\n\n\n Il Salva Casa ha ampliato in modo significativo questa disciplina per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, includendo espressamente diverse irregolarit\u00e0 tipiche riscontrate durante il rilievo degli immobili.<\/p>\n\n\n\n Questo non significa per\u00f2 che ogni differenza tra progetto e realt\u00e0 possa essere automaticamente considerata una tolleranza.<\/p>\n\n\n\n Occorre verificare caso per caso:<\/p>\n\n\n\n il titolo edilizio originario, l’epoca di realizzazione, la natura della difformit\u00e0, gli aspetti urbanistici, l’agibilit\u00e0, gli eventuali vincoli e la normativa strutturale.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Prima di presentare una sanatoria pu\u00f2 quindi essere molto utile effettuare una verifica tecnica completa: in alcuni casi quella che apparentemente sembra una difformit\u00e0 edilizia pu\u00f2 essere semplicemente una tolleranza prevista dalla legge.<\/p>\n\n\n\n DPR 6 giugno 2001, n. 380 \u2013 Testo Unico dell’Edilizia, in particolare articolo 34-bis \u2013 Tolleranze costruttive<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Decreto-Legge 29 maggio 2024, n. 69 \u2013 Decreto Salva Casa<\/strong>, convertito con modificazioni dalla Legge 24 luglio 2024, n. 105<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 \u2013 Codice dei beni culturali e del paesaggio<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Linee di indirizzo e criteri interpretativi sull’attuazione del Decreto Salva Casa, pubblicate dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti il 30 gennaio 2025<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Le informazioni contenute in questo articolo hanno finalit\u00e0 esclusivamente divulgative e non sostituiscono la valutazione di un tecnico abilitato sul singolo caso.<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n <\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Muri spostati, porte in posizione diversa, piccole irregolarit\u00e0 e differenze rispetto al progetto: quando sono semplici tolleranze esecutive e quando invece serve una sanatoria? 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\n
Un esempio molto semplice<\/h2>\n\n\n\n
Cosa \u00e8 cambiato con il Salva Casa?<\/h2>\n\n\n\n
Pareti interne spostate: possono essere una tolleranza?<\/h2>\n\n\n\n
E una finestra realizzata in posizione diversa?<\/h2>\n\n\n\n
Tolleranze esecutive e tolleranze costruttive non sono la stessa cosa<\/h2>\n\n\n\n
Superficie utile dell’unit\u00e0<\/th> Tolleranza<\/th><\/tr> oltre 500 m\u00b2<\/td> 2%<\/td><\/tr> da 300 a 500 m\u00b2<\/td> 3%<\/td><\/tr> da 100 a 300 m\u00b2<\/td> 4%<\/td><\/tr> da 60 a meno di 100 m\u00b2<\/td> 5%<\/td><\/tr> meno di 60 m\u00b2<\/td> 6%<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n Facciamo un esempio pratico<\/h2>\n\n\n\n
La tolleranza non \u00e8 una sanatoria<\/h2>\n\n\n\n
Come vengono dichiarate le tolleranze?<\/h2>\n\n\n\n
Come si dimostra che le opere sono state realizzate entro il 24 maggio 2024?<\/h2>\n\n\n\n
Attenzione alle strutture e alle zone sismiche<\/h2>\n\n\n\n
E per gli immobili vincolati?<\/h2>\n\n\n\n
Le tolleranze possono danneggiare i diritti del vicino?<\/h2>\n\n\n\n
Quando invece serve una sanatoria?<\/h2>\n\n\n\n
Perch\u00e9 le tolleranze sono importanti quando si compra casa?<\/h2>\n\n\n\n
Conclusioni<\/h2>\n\n\n\n
Riferimenti normativi<\/h3>\n\n\n\n