\u201cQuesta casa si pu\u00f2 ampliare del 20%.\u201d<\/p>\n\n\n\n
\u00c8 una frase che compare molto spesso negli annunci immobiliari, nelle conversazioni tra proprietari e perfino durante le prime valutazioni di una ristrutturazione.<\/p>\n\n\n\n
Il problema \u00e8 che quel famoso 20% non \u00e8 una regola generale che permette a chiunque di aumentare del 20% qualsiasi edificio<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n In edilizia il numero pu\u00f2 comparire in norme regionali, previsioni dei Piani Regolatori, vecchi \u201cPiani Casa\u201d, premialit\u00e0 legate alla rigenerazione urbana o discipline riferite a particolari categorie di immobili. Prima di fare qualsiasi calcolo bisogna quindi capire da quale norma deriva quel 20% e se quella norma si applica davvero all’edificio in questione<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Nel caso del Piemonte, inoltre, il quadro attuale \u00e8 ancora pi\u00f9 interessante: per alcune tipologie residenziali la vigente disciplina regionale sulla riqualificazione dell’edificato arriva oggi al 25%<\/strong>, mentre il 20% continua a comparire per altre destinazioni d’uso. Quindi parlare genericamente del \u201c20%\u201d rischia gi\u00e0 di essere fuorviante.<\/p>\n\n\n\n Partiamo dal concetto pi\u00f9 importante.<\/p>\n\n\n\n Non esiste nel Testo Unico dell’Edilizia una regola generale secondo cui:<\/p>\n\n\n\n \u201cHo una casa di 100 m\u00b2, quindi posso costruirne automaticamente altri 20.\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n Il d.P.R. 380\/2001 definisce le diverse categorie di intervento edilizio, compresa la ristrutturazione edilizia, ma la possibilit\u00e0 concreta di aumentare superficie o volume dipende dalla pianificazione urbanistica e dalle specifiche disposizioni regionali o locali applicabili.<\/p>\n\n\n\n Per questo, prima di parlare di percentuali, bisogna controllare almeno:<\/p>\n\n\n\n Solo dopo ha senso prendere la calcolatrice.<\/p>\n\n\n\n Negli anni diverse norme regionali e strumenti comunali hanno utilizzato percentuali di ampliamento come incentivo alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente.<\/p>\n\n\n\n Da qui nasce l’idea, molto diffusa, che esista una sorta di \u201cdiritto al 20%\u201d.<\/p>\n\n\n\n In realt\u00e0 quel 20% pu\u00f2 indicare cose molto diverse.<\/p>\n\n\n\n Un PRG comunale potrebbe, ad esempio, consentire per determinate abitazioni un ampliamento una tantum. Una legge regionale pu\u00f2 invece prevedere una premialit\u00e0 volumetrica nell’ambito di un vero intervento di ristrutturazione edilizia. In altre situazioni la percentuale pu\u00f2 riguardare attivit\u00e0 produttive o commerciali e non essere applicabile alle abitazioni.<\/p>\n\n\n\n Stesso numero, quindi, ma presupposti completamente differenti.<\/p>\n\n\n\n Questo \u00e8 particolarmente importante per chi opera in Piemonte.<\/p>\n\n\n\n La legge regionale Piemonte 4 ottobre 2018 n. 16<\/strong>, dedicata al riuso, alla riqualificazione dell’edificato e alla rigenerazione urbana, \u00e8 stata modificata pi\u00f9 volte, da ultimo in modo importante con la l.r. 7\/2025<\/strong>. La Regione ha chiarito nel 2025 che il meccanismo delle premialit\u00e0 volumetriche \u00e8 stato riattivato nell’ambito di interventi di ristrutturazione edilizia e che il Comune mantiene un ruolo determinante nell’individuazione degli edifici sui quali tali premialit\u00e0 possono essere applicate.<\/p>\n\n\n\n Per gli edifici con destinazione residenziale, turistico-ricettiva o direzionale ricadenti nella disciplina dell’art. 5, la banca dati normativa regionale riporta oggi un ampliamento massimo del 25% della superficie o del volume legittimamente esistente<\/strong>. Per gli edifici residenziali uni o bifamiliari \u00e8 inoltre prevista, nei casi contemplati dalla norma, la possibilit\u00e0 di un ampliamento di 30 m\u00b2 o 90 m\u00b3 per ciascuna unit\u00e0 immobiliare<\/strong>. Per alcune destinazioni produttive e commerciali continua invece a comparire il limite del 20%<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Questo \u00e8 un ottimo esempio del perch\u00e9 la frase \u201cposso fare il 20%\u201d sia troppo generica.<\/p>\n\n\n\n Qui arriva il secondo equivoco.<\/p>\n\n\n\n La Regione Piemonte ha chiarito che le premialit\u00e0 dell’art. 5 sono eventuali<\/strong>. Gli edifici o i gruppi di edifici interessati devono essere individuati attraverso una deliberazione comunale e il Comune pu\u00f2 applicare o porre limiti alle premialit\u00e0. Inoltre gli incrementi devono essere collegati a un intervento di ristrutturazione edilizia<\/strong>, non a una semplice costruzione aggiunta senza alcun progetto di riqualificazione complessiva.<\/p>\n\n\n\n In altre parole, non funziona cos\u00ec:<\/p>\n\n\n\n casa esistente + percentuale = ampliamento automatico.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n Funziona piuttosto cos\u00ec:<\/p>\n\n\n\n edificio che possiede determinati requisiti + disciplina regionale applicabile + decisioni comunali + progetto di ristrutturazione + rispetto delle altre norme = possibile premialit\u00e0.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n \u00c8 molto meno immediato, ma \u00e8 anche molto pi\u00f9 vicino alla realt\u00e0.<\/p>\n\n\n\n Altra domanda fondamentale.<\/p>\n\n\n\n Dire \u201c20%\u201d senza specificare 20% di cosa<\/strong> non significa praticamente nulla.<\/p>\n\n\n\n A seconda della disposizione applicabile, il parametro potrebbe essere:<\/p>\n\n\n\n Sono grandezze differenti.<\/p>\n\n\n\n Facciamo un esempio estremamente semplice.<\/p>\n\n\n\n Supponiamo che una determinata norma comunale consenta realmente un ampliamento del 20% della superficie esistente<\/strong> e che la superficie rilevante, calcolata secondo quella specifica norma, sia 100 m\u00b2.<\/p>\n\n\n\n Il conto sarebbe:<\/p>\n\n\n\n 100 m\u00b2 \u00d7 20% = 20 m\u00b2<\/strong><\/p>\n\n\n\n Ma se quella stessa norma ragionasse invece sul volume e l’edificio avesse un volume legittimo di 500 m\u00b3:<\/p>\n\n\n\n 500 m\u00b3 \u00d7 20% = 100 m\u00b3<\/strong><\/p>\n\n\n\n Quei 100 m\u00b3 non corrispondono automaticamente a 20 m\u00b2 di nuova stanza: il risultato finale dipender\u00e0 da altezze, geometria e definizioni urbanistiche utilizzate.<\/p>\n\n\n\n Questo \u00e8 il motivo per cui fare il calcolo partendo dai metri quadrati scritti nell’annuncio immobiliare \u00e8 quasi sempre sbagliato.<\/p>\n\n\n\n Un altro punto decisivo riguarda la base su cui viene calcolato l’ampliamento.<\/p>\n\n\n\n Non si pu\u00f2 normalmente prendere lo stato reale dell’immobile e moltiplicarlo per una percentuale ignorando la sua storia edilizia.<\/p>\n\n\n\n La disciplina piemontese sulle premialit\u00e0 richiede che gli edifici interessati siano legittimi al momento della richiesta o della presentazione del titolo edilizio<\/strong>. La Regione ha inoltre richiamato questo requisito nei propri chiarimenti applicativi.<\/p>\n\n\n\n Immaginiamo quindi una casa autorizzata per 120 m\u00b2 che, nello stato reale, ne misura 145 perch\u00e9 negli anni \u00e8 stata chiusa abusivamente una tettoia.<\/p>\n\n\n\n Non si pu\u00f2 ragionare semplicemente:<\/p>\n\n\n\n 145 + 20%<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Prima bisogna ricostruire lo stato legittimo e capire cosa sia realmente utilizzabile come base dell’intervento.<\/p>\n\n\n\n Anche qui bisogna evitare di sommare percentuali come se fossero sconti al supermercato.<\/p>\n\n\n\n La disciplina piemontese prevede che gli ampliamenti eventualmente gi\u00e0 consentiti dal PRG siano, in generale, alternativi e non cumulabili<\/strong> con quelli previsti dalla legge regionale, salvo specifiche eccezioni collegate, per esempio, a interventi di deimpermeabilizzazione, efficientamento energetico o recupero delle acque meteoriche.<\/p>\n\n\n\n Quindi:<\/p>\n\n\n\n 20% del PRG + 25% regionale non significa automaticamente 45%.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Bisogna capire quale disciplina si utilizza e a quali condizioni.<\/p>\n\n\n\n Ultimo passaggio, forse il pi\u00f9 importante dal punto di vista progettuale.<\/p>\n\n\n\n Avere una capacit\u00e0 teorica di ampliamento non significa necessariamente poterla utilizzare tutta.<\/p>\n\n\n\n Restano infatti da verificare:<\/p>\n\n\n\n La stessa Regione Piemonte, nei chiarimenti del 2025, ha ribadito che le premialit\u00e0 restano subordinate alle norme sovraordinate, comprese quelle sulle distanze e sulle altezze.<\/p>\n\n\n\n \u00c8 quindi perfettamente possibile che sulla carta esista un ampliamento potenziale di 25 m\u00b2, ma che la geometria del lotto ne renda concretamente utilizzabili solo 10 o 15.<\/p>\n\n\n\n La risposta corretta dovrebbe essere sempre:<\/p>\n\n\n\n \u201cVediamo da dove deriva quel 20%.\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n Bisogna capire se si tratta di:<\/p>\n\n\n\n Solo dopo si pu\u00f2 capire quanto si pu\u00f2 ampliare, dove si pu\u00f2 ampliare e a quali condizioni<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Il famoso \u201c20%\u201d \u00e8 uno dei numeri pi\u00f9 citati e pi\u00f9 fraintesi dell’edilizia.<\/p>\n\n\n\n Non rappresenta un diritto generale ad aumentare qualsiasi casa del 20% e non pu\u00f2 essere applicato semplicemente alla superficie commerciale dell’immobile.<\/p>\n\n\n\n Nel caso piemontese il quadro attuale mostra bene quanto il tema sia pi\u00f9 articolato: la disciplina regionale sulla riqualificazione pu\u00f2 arrivare, per determinati edifici residenziali, al 25%<\/strong>, mentre altre categorie mantengono percentuali differenti; l’applicazione delle premialit\u00e0 passa inoltre attraverso le scelte del Comune e attraverso un vero intervento di ristrutturazione edilizia.<\/p>\n\n\n\n La regola pratica \u00e8 quindi molto semplice:<\/p>\n\n\n\n prima si individua la norma che consente l’ampliamento, poi si verifica l’edificio, infine si calcola la percentuale. Mai il contrario.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Ogni immobile deve essere analizzato sulla propria documentazione, sul PRG comunale vigente e sulle norme regionali applicabili. Due case molto simili, magari a pochi chilometri di distanza, possono avere possibilit\u00e0 di ampliamento completamente diverse.<\/p>\n\n\n\n <\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Ampliamenti possibili: cosa significa il famoso 20%<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":95,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_monsterinsights_skip_tracking":false,"footnotes":""},"categories":[8],"tags":[12],"class_list":["post-22","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-category-1","tag-featured"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.studiolerda.it\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/22","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.studiolerda.it\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.studiolerda.it\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.studiolerda.it\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.studiolerda.it\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=22"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/www.studiolerda.it\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/22\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":97,"href":"https:\/\/www.studiolerda.it\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/22\/revisions\/97"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.studiolerda.it\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/95"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.studiolerda.it\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=22"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.studiolerda.it\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=22"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.studiolerda.it\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=22"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Il 20% non \u00e8 un bonus nazionale automatico<\/h2>\n\n\n\n
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Da dove nasce allora questo famoso 20%?<\/h2>\n\n\n\n
Il caso del Piemonte: oggi per il residenziale non parliamo necessariamente del 20%<\/h2>\n\n\n\n
Ma attenzione: il 25% regionale non significa che posso semplicemente presentare un progetto<\/h2>\n\n\n\n
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Su cosa si calcola il 20%?<\/h2>\n\n\n\n
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Conta solo ci\u00f2 che \u00e8 legittimo<\/h2>\n\n\n\n
E se il PRG consente gi\u00e0 un ampliamento?<\/h2>\n\n\n\n
Anche se la percentuale c’\u00e8, non \u00e8 detto che fisicamente si riesca a costruirla<\/h2>\n\n\n\n
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Quindi cosa significa davvero \u201cquesta casa ha il 20% di ampliamento\u201d?<\/h2>\n\n\n\n
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In conclusione<\/h2>\n\n\n\n