Un appartamento di 30 metri quadrati pu\u00f2 essere abitabile? E per ricavare un bilocale basta separare la zona notte con una parete? Sono domande frequenti quando si valuta l\u2019acquisto di un piccolo alloggio o il frazionamento di un\u2019abitazione pi\u00f9 grande.<\/p>\n\n\n\n
La prima distinzione riguarda proprio il tipo di casa: per il monolocale esistono soglie nazionali espresse per l\u2019intero alloggio; per il bilocale bisogna verificare le dimensioni dei singoli ambienti, il numero degli occupanti e le disposizioni locali. Il Salva Casa ha introdotto alcune possibilit\u00e0 di deroga, ma non ha reso abitabile qualsiasi spazio nel quale entrino un letto e un bagno.<\/p>\n\n\n\n
Il riferimento ordinario \u00e8 il D.M. Sanit\u00e0 5 luglio 1975. Per l\u2019alloggio monostanza, cio\u00e8 un\u2019abitazione nella quale le principali funzioni di soggiorno e riposo si concentrano in un unico ambiente, l\u2019articolo 3 stabilisce queste superfici minime:<\/p>\n\n\n\n Il bagno \u00e8 quindi compreso nella superficie richiesta. I 28 e i 38 metri quadrati non sono due misure intercambiabili: dipendono dal numero di persone previsto.<\/p>\n\n\n\n Di conseguenza, un monolocale di 30 m\u00b2 pu\u00f2 rispettare il requisito ordinario di superficie per una persona, ma non quello per due. Restano comunque da verificare gli altri requisiti dell\u2019abitazione e le disposizioni applicabili al caso concreto.<\/p>\n\n\n\n S\u00ec, in determinate condizioni. L\u2019articolo 24 del D.P.R. 380\/2001, modificato dal Salva Casa, consente al progettista abilitato di asseverare, ai fini dell\u2019agibilit\u00e0, anche alloggi monostanza con superfici ridotte:<\/p>\n\n\n\n Queste soglie non sostituiscono automaticamente quelle ordinarie. Occorre rispettare gli altri requisiti igienico-sanitari e il requisito di adattabilit\u00e0 previsto dal D.M. 236\/1989. Deve inoltre ricorrere almeno una delle condizioni del comma 5-ter: un intervento di recupero edilizio con miglioramento igienico-sanitario, oppure un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative capaci di garantire condizioni adeguate rispetto agli occupanti. La norma richiama, tra queste soluzioni, il dimensionamento degli spazi e l\u2019adeguata ventilazione naturale.<\/p>\n\n\n\n \u00c8 dunque una possibilit\u00e0 da verificare nel recupero dell\u2019esistente, non un\u2019autorizzazione generale a progettare nuove abitazioni da 20 m\u00b2. E l\u2019asseverazione igienico-sanitaria non sana da sola eventuali abusi edilizi.<\/p>\n\n\n\n Nel linguaggio immobiliare, il bilocale comprende normalmente un soggiorno, spesso con angolo cottura, una camera separata e i servizi.<\/p>\n\n\n\n Il decreto del 1975 non stabilisce una soglia complessiva unica chiamata \u201csuperficie minima del bilocale\u201d. Prevede invece, nel regime ordinario:<\/p>\n\n\n\n Bisogna poi inserire il bagno, la funzione cucina e gli eventuali disimpegni, rispettando le prescrizioni locali. La superficie abitabile richiesta per gli occupanti non va confusa con quella complessiva comprensiva dei servizi prevista per il monolocale.<\/p>\n\n\n\n Perci\u00f2 38 m\u00b2 non \u00e8 un minimo nazionale automaticamente valido per qualsiasi bilocale<\/strong>. Un Comune pu\u00f2 prevedere ulteriori requisiti, e due appartamenti della stessa superficie possono avere possibilit\u00e0 progettuali molto diverse.<\/p>\n\n\n\n Anche il soggiorno con angolo cottura va valutato secondo le disposizioni applicabili: non si pu\u00f2 dare per scontato che il minimo della sola stanza di soggiorno basti sempre a comprendere anche la cucina.<\/p>\n\n\n\n Immaginiamo un progetto preliminare con 18 m\u00b2 per soggiorno e angolo cottura, 14 m\u00b2 per la camera, 4,5 m\u00b2 per il bagno e 2,5 m\u00b2 per ingresso e disimpegno. Il totale \u00e8 39 m\u00b2 netti interni.<\/p>\n\n\n\n \u00c8 un esempio distributivo, non una certificazione di conformit\u00e0 n\u00e9 un minimo di legge. Le misure del bagno e della zona cottura indicate sono ipotesi di progetto da verificare.<\/p>\n\n\n\n Una pianta regolare, con finestre ben distribuite, pu\u00f2 permettere di organizzare questi spazi. Un appartamento stretto, profondo e con una sola finestra pu\u00f2 invece rendere molto difficile ottenere una camera e un soggiorno entrambi idonei.<\/p>\n\n\n\n Lo stesso vale quando si vuole trasformare un monolocale in bilocale: prima di disegnare la nuova parete, bisogna verificare quali dimensioni e quali aperture avranno i due ambienti risultanti. Il fatto che il letto entri nella stanza non basta.<\/p>\n\n\n\n Un\u2019altra fonte di equivoci \u00e8 la superficie commerciale. I metri quadrati pubblicizzati possono comprendere murature e quote di balconi, terrazzi o altre pertinenze: non coincidono necessariamente con lo spazio interno disponibile per le verifiche igienico-sanitarie.<\/p>\n\n\n\n Prima di ragionare sulla fattibilit\u00e0 serve quindi un rilievo, con superfici calcolate secondo le definizioni applicabili. Una cantina o un balcone non compensano una camera troppo piccola.<\/p>\n\n\n\n Vanno controllate anche altezza e finestre. Il riferimento nazionale ordinario prevede 2,70 m per i locali abitabili, riducibili a 2,40 m per bagni, corridoi e disimpegni, e una superficie finestrata apribile generalmente non inferiore a un ottavo del pavimento dei locali abitabili. Esistono discipline specifiche e deroghe, da verificare senza estenderle automaticamente da un caso all\u2019altro.<\/p>\n\n\n\n Per un immobile a Cuneo o in un altro Comune della provincia, il progetto deve essere verificato anche rispetto alla disciplina urbanistica, al regolamento edilizio e alle prescrizioni igienico-sanitarie locali. La regola applicabile in un Comune non va trasferita automaticamente a quello vicino.<\/p>\n\n\n\n Prima dell\u2019acquisto o del frazionamento conviene confrontare lo stato reale con i titoli edilizi, verificare la destinazione autorizzata, esaminare la documentazione di agibilit\u00e0 e disegnare la distribuzione prevista con misure effettive.<\/p>\n\n\n\n Per un\u2019abitazione datata, dimensioni inferiori agli standard odierni non dimostrano da sole un\u2019irregolarit\u00e0: occorre ricostruire la situazione autorizzata e le norme applicabili. Realizzare oggi una nuova unit\u00e0 \u00e8 una valutazione diversa dal mantenere un alloggio esistente legittimo.<\/p>\n\n\n\n Una verifica preliminare permette soprattutto di capire se il progetto ha senso: dove passano gli scarichi, quali locali ricevono luce, quanto spazio rimane per muoversi e se l\u2019alloggio sar\u00e0 comodo da usare.<\/p>\n\n\n\n Stai valutando l\u2019acquisto di un piccolo appartamento o il frazionamento di un immobile a Cuneo e provincia? Lo Studio di Ingegneria Lerda pu\u00f2 verificare la fattibilit\u00e0 dell\u2019intervento e le possibilit\u00e0 di distribuzione degli spazi prima di avviare i lavori.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Decreto del Ministro della Sanit\u00e0 5 luglio 1975<\/strong>, \u00abModificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896 relativamente all\u2019altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali d\u2019abitazione\u00bb, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 190 del 18 luglio 1975, e successive modificazioni. Costituisce il riferimento ordinario per le dimensioni e i requisiti igienico-sanitari delle abitazioni. In particolare:<\/p>\n\n\n\n Testo pubblicato in Gazzetta Ufficiale<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380<\/strong>, \u00abTesto unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia\u00bb, e successive modificazioni. Per gli argomenti trattati rilevano l\u2019articolo 9-bis<\/strong>, in materia di documentazione amministrativa e stato legittimo, e l\u2019articolo 24<\/strong>, relativo all\u2019agibilit\u00e0. In particolare, i commi 5-bis, 5-ter e 5-quater dell\u2019articolo 24<\/strong> disciplinano le ipotesi di asseverazione con altezze e superfici ridotte, le condizioni necessarie per accedervi e il mantenimento delle altre deroghe previste dalla legislazione vigente.<\/p>\n\n\n\n Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69<\/strong>, \u00abDisposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica\u00bb, convertito, con modificazioni, dalla Legge 24 luglio 2024, n. 105<\/strong> (cosiddetto \u201cSalva Casa\u201d). Il riferimento specifico \u00e8 l\u2019articolo 1, comma 1, lettera c-bis), del decreto-legge nel testo convertito<\/strong>, che ha introdotto i commi 5-bis, 5-ter e 5-quater nell\u2019articolo 24 del D.P.R. 380\/2001. Le riduzioni di superficie riguardano espressamente gli alloggi monostanza e sono subordinate alle condizioni indicate nella norma.<\/p>\n\n\n\n Legge di conversione e testo coordinato, Gazzetta Ufficiale n. 175 del 27 luglio 2024<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Decreto del Ministro dei Lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236<\/strong>, recante le prescrizioni tecniche per l\u2019accessibilit\u00e0, l\u2019adattabilit\u00e0 e la visitabilit\u00e0 degli edifici privati e dell\u2019edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento delle barriere architettoniche. Pubblicato nel Supplemento ordinario n. 47 alla Gazzetta Ufficiale n. 145 del 23 giugno 1989. \u00c8 richiamato espressamente dall\u2019articolo 24, comma 5-ter, del D.P.R. 380\/2001<\/strong> per il requisito di adattabilit\u00e0 necessario all\u2019asseverazione in deroga.<\/p>\n\n\n\n Regolamento comunale di Igiene e Sanit\u00e0 di Cuneo<\/strong>, da coordinare con la normativa sovraordinata e con le disposizioni edilizie vigenti. Per i temi dell\u2019articolo rilevano, tra gli altri, gli articoli 116<\/strong> (abitazioni preesistenti regolari secondo le disposizioni dell\u2019epoca), 119<\/strong> (camere da letto), 122<\/strong> (finestre e ricambio d\u2019aria) e 123<\/strong> (altezze interne).<\/p>\n\n\n\nOccupanti<\/th> Superficie minima ordinaria, servizi compresi<\/th><\/tr> Una persona<\/td> 28 m\u00b2<\/td><\/tr> Due persone<\/td> 38 m\u00b2<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n Con il Salva Casa si pu\u00f2 scendere a 20 metri quadrati?<\/h2>\n\n\n\n
Occupanti<\/th> Soglia inferiore ammessa nella procedura in deroga<\/th><\/tr> Una persona<\/td> 20 m\u00b2, servizi compresi<\/td><\/tr> Due persone<\/td> 28 m\u00b2, servizi compresi<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n Qual \u00e8 la superficie minima di un bilocale?<\/h2>\n\n\n\n
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Un esempio: il totale torna, ma la pianta funziona?<\/h2>\n\n\n\n
I metri quadrati dell\u2019annuncio non bastano<\/h2>\n\n\n\n
Cosa verificare prima di acquistare o frazionare a Cuneo<\/h2>\n\n\n\n
Riferimenti normativi<\/h2>\n\n\n\n
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