{"id":179,"date":"2026-08-28T07:21:42","date_gmt":"2026-08-28T07:21:42","guid":{"rendered":"https:\/\/www.studiolerda.it\/?p=179"},"modified":"2026-08-31T06:40:41","modified_gmt":"2026-08-31T06:40:41","slug":"prima-di-comprare-un-capannone-o-un-locale-cosa-fare","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.studiolerda.it\/en\/prima-di-comprare-un-capannone-o-un-locale-cosa-fare\/","title":{"rendered":"Prima di comprare un capannone o un locale: cosa fare?"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Comprare o affittare un capannone, un negozio, un ufficio o una struttura ricettiva significa assumersi anche tutti i problemi tecnici dell\u2019immobile.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Una superficie apparentemente adatta pu\u00f2 nascondere una destinazione d\u2019uso incompatibile, opere non documentate, una copertura da verificare, impianti insufficienti o costosi adeguamenti antincendio. Il rischio \u00e8 accorgersene soltanto dopo avere firmato, quando rinunciare all\u2019operazione \u00e8 diventato difficile e iniziare l\u2019attivit\u00e0 richiede lavori non previsti.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La <strong>due diligence tecnica immobiliare<\/strong> serve a ridurre questo rischio. Non si limita a controllare se la planimetria catastale corrisponde allo stato dei luoghi: mette in relazione l\u2019edificio, i documenti disponibili e soprattutto l\u2019attivit\u00e0 che dovr\u00e0 essere svolta al suo interno.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La domanda corretta non \u00e8 soltanto \u201cl\u2019immobile \u00e8 regolare?\u201d, ma \u201cquesto immobile pu\u00f2 ospitare la mia attivit\u00e0, con quali interventi e con quali costi?\u201d.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Che cos\u2019\u00e8 una due diligence tecnica immobiliare<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La due diligence \u00e8 un\u2019attivit\u00e0 di verifica svolta prima di un acquisto, di una locazione o di un investimento immobiliare.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il tecnico raccoglie e confronta:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>caratteristiche reali dell\u2019immobile;<\/li>\n\n\n\n<li>documentazione edilizia e catastale;<\/li>\n\n\n\n<li>destinazione e modalit\u00e0 d\u2019uso previste;<\/li>\n\n\n\n<li>condizioni strutturali osservabili;<\/li>\n\n\n\n<li>situazione degli impianti;<\/li>\n\n\n\n<li>requisiti antincendio;<\/li>\n\n\n\n<li>esigenze di lavoratori, clienti e pubblico;<\/li>\n\n\n\n<li>interventi necessari per rendere utilizzabile l\u2019edificio.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il risultato non dovrebbe essere una lunga relazione che elenca norme senza arrivare a una conclusione. Deve aiutare il cliente a decidere se:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>procedere con l\u2019operazione;<\/li>\n\n\n\n<li>procedere soltanto a determinate condizioni;<\/li>\n\n\n\n<li>rinegoziare il prezzo o il canone;<\/li>\n\n\n\n<li>chiedere al venditore di regolarizzare alcune situazioni;<\/li>\n\n\n\n<li>inserire condizioni sospensive nel contratto;<\/li>\n\n\n\n<li>rinunciare a un immobile inadatto o troppo costoso da adeguare.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quando conviene richiederla<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La due diligence \u00e8 particolarmente utile quando si intende:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>acquistare o affittare un capannone;<\/li>\n\n\n\n<li>trasferire la sede di un\u2019azienda;<\/li>\n\n\n\n<li>aprire un negozio, un ristorante o una palestra;<\/li>\n\n\n\n<li>insediare un\u2019officina o un\u2019attivit\u00e0 produttiva;<\/li>\n\n\n\n<li>acquistare un edificio da trasformare;<\/li>\n\n\n\n<li>aprire una struttura sanitaria, assistenziale o ricettiva;<\/li>\n\n\n\n<li>comprare un immobile come investimento;<\/li>\n\n\n\n<li>subentrare in un\u2019attivit\u00e0 esistente.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il momento migliore \u00e8 <strong>prima di sottoscrivere una proposta irrevocabile o un contratto preliminare non condizionato alle verifiche<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se non \u00e8 possibile completare tutti gli accertamenti prima della firma, \u00e8 opportuno confrontarsi con il notaio e con il proprio consulente legale sull\u2019eventuale inserimento di condizioni sospensive. Il tecnico individua i controlli necessari e ne comunica gli esiti; la formulazione delle clausole contrattuali non \u00e8 invece una prestazione tecnica.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Il primo controllo riguarda l\u2019attivit\u00e0, non l\u2019edificio<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Uno stesso immobile pu\u00f2 essere adeguato per un magazzino e completamente inadatto per una palestra, un\u2019officina o un\u2019attivit\u00e0 aperta al pubblico.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prima del sopralluogo bisogna quindi definire:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>attivit\u00e0 che verr\u00e0 esercitata;<\/li>\n\n\n\n<li>numero di lavoratori;<\/li>\n\n\n\n<li>presenza prevista di pubblico;<\/li>\n\n\n\n<li>macchinari e carichi necessari;<\/li>\n\n\n\n<li>materiali immagazzinati;<\/li>\n\n\n\n<li>potenze elettriche e termiche richieste;<\/li>\n\n\n\n<li>necessit\u00e0 di aspirazione, ventilazione o scarichi;<\/li>\n\n\n\n<li>esigenze di carico e scarico;<\/li>\n\n\n\n<li>possibilit\u00e0 di futura espansione.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Senza queste informazioni il tecnico pu\u00f2 descrivere l\u2019edificio, ma non stabilire se sia realmente adatto all\u2019investimento.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Che cosa viene controllato<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">1. Regolarit\u00e0 edilizia e stato legittimo<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il primo passaggio \u00e8 ricostruire, per quanto consentito dalla documentazione disponibile, come \u00e8 stato autorizzato l\u2019immobile e quali interventi sono stati realizzati nel tempo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si confrontano normalmente:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>titoli edilizi;<\/li>\n\n\n\n<li>elaborati grafici comunali;<\/li>\n\n\n\n<li>eventuali condoni o sanatorie;<\/li>\n\n\n\n<li>pratiche relative agli interventi successivi;<\/li>\n\n\n\n<li>planimetrie catastali;<\/li>\n\n\n\n<li>stato rilevato durante il sopralluogo.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019articolo 9-bis del D.P.R. 380\/2001 definisce i documenti che concorrono alla determinazione dello <strong>stato legittimo dell\u2019immobile<\/strong>. La sola corrispondenza catastale non esaurisce quindi la verifica edilizia: catasto e documentazione urbanistica svolgono funzioni differenti.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Durante la due diligence possono emergere, per esempio:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>soppalchi non rappresentati;<\/li>\n\n\n\n<li>pareti o aperture modificate;<\/li>\n\n\n\n<li>ampliamenti privi di documentazione;<\/li>\n\n\n\n<li>locali utilizzati con una funzione diversa da quella autorizzata;<\/li>\n\n\n\n<li>tettoie, depositi o impianti realizzati successivamente;<\/li>\n\n\n\n<li>difformit\u00e0 che richiedono un approfondimento o una regolarizzazione.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La verifica preliminare non deve per\u00f2 essere confusa con un\u2019attestazione completa di conformit\u00e0. Quando i documenti sono numerosi, mancanti o contraddittori pu\u00f2 essere necessario un accesso agli atti specifico e un incarico pi\u00f9 approfondito.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">2. Destinazione d\u2019uso e possibilit\u00e0 di insediare l\u2019attivit\u00e0<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Non basta che il locale sia materialmente abbastanza grande. Bisogna verificare se gli strumenti urbanistici e le norme di settore consentono l\u2019attivit\u00e0 prevista.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Occorre considerare:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>destinazione d\u2019uso autorizzata;<\/li>\n\n\n\n<li>destinazioni ammesse nella zona urbanistica;<\/li>\n\n\n\n<li>eventuale necessit\u00e0 di cambio d\u2019uso;<\/li>\n\n\n\n<li>limitazioni legate a commercio, somministrazione o produzione;<\/li>\n\n\n\n<li>parcheggi e standard richiesti;<\/li>\n\n\n\n<li>vincoli paesaggistici, ambientali o storico-culturali;<\/li>\n\n\n\n<li>procedimenti da presentare attraverso Comune o SUAP.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un cambio d\u2019uso pu\u00f2 richiedere lavori, contributi, reperimento di standard e tempi amministrativi incompatibili con il programma dell\u2019azienda. Per questo la verifica deve avvenire prima di impegnarsi economicamente.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">3. Agibilit\u00e0 e condizioni per l\u2019utilizzo<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La presenza di una vecchia dichiarazione o di un certificato di agibilit\u00e0 \u00e8 un\u2019informazione importante, ma non conclude automaticamente la verifica.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019articolo 24 del D.P.R. 380\/2001 collega l\u2019agibilit\u00e0 alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrit\u00e0, risparmio energetico, conformit\u00e0 al progetto e sicurezza degli impianti. Bisogna quindi verificare:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>a quale porzione dell\u2019edificio si riferisce;<\/li>\n\n\n\n<li>per quale configurazione e destinazione era stata presentata;<\/li>\n\n\n\n<li>se siano stati eseguiti interventi successivi;<\/li>\n\n\n\n<li>se l\u2019attivit\u00e0 prevista introduca nuovi requisiti.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un immobile agibile come deposito non \u00e8 automaticamente pronto per diventare un\u2019attivit\u00e0 con lavoratori e pubblico.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">4. Condizioni strutturali e carichi richiesti<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il sopralluogo permette di individuare eventuali segnali che richiedono approfondimenti:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>lesioni;<\/li>\n\n\n\n<li>deformazioni;<\/li>\n\n\n\n<li>infiltrazioni che interessano gli elementi strutturali;<\/li>\n\n\n\n<li>corrosione;<\/li>\n\n\n\n<li>degrado di legno, muratura, acciaio o cemento armato;<\/li>\n\n\n\n<li>modifiche apportate alle strutture;<\/li>\n\n\n\n<li>condizioni della copertura.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bisogna inoltre confrontare l\u2019edificio con il futuro utilizzo. Archivi, scaffalature, macchinari, pannelli fotovoltaici, impianti sospesi e soppalchi possono produrre carichi diversi da quelli precedenti.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La due diligence preliminare non comprende automaticamente calcoli, prove sui materiali o una verifica di sicurezza secondo le Norme Tecniche per le Costruzioni. Se emergono criticit\u00e0 o se l\u2019attivit\u00e0 richiede carichi rilevanti, il tecnico deve indicare quali indagini e verifiche strutturali siano necessarie prima della decisione finale.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">5. Prevenzione incendi<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Questo controllo pu\u00f2 modificare radicalmente costi e distribuzione degli spazi.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si valuta preliminarmente:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>se l\u2019attivit\u00e0 rientri tra quelle soggette ai controlli dei Vigili del Fuoco;<\/li>\n\n\n\n<li>la possibile categoria prevista dal D.P.R. 151\/2011;<\/li>\n\n\n\n<li>esistenza e validit\u00e0 delle pratiche precedenti;<\/li>\n\n\n\n<li>vie di esodo;<\/li>\n\n\n\n<li>compartimentazioni;<\/li>\n\n\n\n<li>resistenza al fuoco delle strutture;<\/li>\n\n\n\n<li>accessibilit\u00e0 dei mezzi di soccorso;<\/li>\n\n\n\n<li>presenza e stato degli impianti di protezione;<\/li>\n\n\n\n<li>caratteristiche e quantit\u00e0 dei materiali presenti.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Una precedente SCIA antincendio non pu\u00f2 essere trasferita automaticamente a qualunque nuova attivit\u00e0. Cambiamenti di uso, affollamento, quantit\u00e0 di materiali, impianti o distribuzione possono richiedere una nuova valutazione e opere di adeguamento.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">6. Requisiti dei luoghi di lavoro e accessibilit\u00e0<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quando l\u2019immobile deve ospitare lavoratori o pubblico bisogna considerare anche:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>altezze e superfici;<\/li>\n\n\n\n<li>illuminazione e aerazione;<\/li>\n\n\n\n<li>servizi igienici e spogliatoi;<\/li>\n\n\n\n<li>percorsi e uscite;<\/li>\n\n\n\n<li>accessibilit\u00e0;<\/li>\n\n\n\n<li>superamento delle barriere architettoniche;<\/li>\n\n\n\n<li>condizioni di sicurezza delle aree esterne;<\/li>\n\n\n\n<li>interferenza tra persone, veicoli e operazioni di carico.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il riferimento generale per la sicurezza dei luoghi di lavoro \u00e8 il D.Lgs. 81\/2008, compresi i requisiti dell\u2019Allegato IV. A questi si aggiungono le regole specifiche dell\u2019attivit\u00e0: un ambulatorio, un ristorante e un\u2019officina non richiedono gli stessi controlli.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">7. Impianti e disponibilit\u00e0 delle utenze<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un impianto presente non \u00e8 necessariamente adeguato alla nuova azienda.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c8 utile verificare:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>documentazione e dichiarazioni disponibili;<\/li>\n\n\n\n<li>condizioni apparenti dei quadri e delle reti;<\/li>\n\n\n\n<li>potenza elettrica disponibile;<\/li>\n\n\n\n<li>riscaldamento e raffrescamento;<\/li>\n\n\n\n<li>ventilazione e aspirazione;<\/li>\n\n\n\n<li>adduzione idrica e scarichi;<\/li>\n\n\n\n<li>gas e combustibili;<\/li>\n\n\n\n<li>illuminazione ordinaria e di emergenza;<\/li>\n\n\n\n<li>eventuali impianti antincendio;<\/li>\n\n\n\n<li>spazi disponibili per nuove apparecchiature.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un capannone con un impianto elettrico funzionante pu\u00f2 comunque richiedere un nuovo allacciamento, una cabina, la revisione delle distribuzioni o l\u2019adeguamento alle esigenze dei macchinari.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">8. Prestazioni energetiche e costi di gestione<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019APE deve essere reso disponibile al potenziale acquirente o al nuovo locatario all\u2019avvio delle trattative nei casi previsti dall\u2019articolo 6 del D.Lgs. 192\/2005.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per un\u2019azienda, tuttavia, conoscere la sola classe energetica spesso non basta. \u00c8 utile valutare anche:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>stato di copertura, pareti e serramenti;<\/li>\n\n\n\n<li>caratteristiche degli impianti;<\/li>\n\n\n\n<li>volumi realmente climatizzati;<\/li>\n\n\n\n<li>orari di utilizzo;<\/li>\n\n\n\n<li>rischio di surriscaldamento;<\/li>\n\n\n\n<li>possibilit\u00e0 di installare fotovoltaico o pompe di calore;<\/li>\n\n\n\n<li>potenziale costo degli interventi;<\/li>\n\n\n\n<li>compatibilit\u00e0 tra efficientamento e attivit\u00e0 produttiva.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Due immobili con lo stesso prezzo possono avere costi di esercizio molto differenti.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">9. Radon, amianto e altri rischi specifici<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">In relazione a luogo, epoca di costruzione e attivit\u00e0 pu\u00f2 essere necessario verificare la possibilit\u00e0 di:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>presenza di materiali contenenti amianto;<\/li>\n\n\n\n<li>esposizione al radon nei locali interrati o a contatto con il terreno;<\/li>\n\n\n\n<li>contaminazione del suolo o precedenti lavorazioni;<\/li>\n\n\n\n<li>serbatoi interrati;<\/li>\n\n\n\n<li>rischio idraulico o allagamento;<\/li>\n\n\n\n<li>rumore verso ricettori vicini;<\/li>\n\n\n\n<li>emissioni o scarichi connessi all\u2019attivit\u00e0.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La due diligence preliminare segnala il rischio e indica le indagini necessarie. Campionamenti, misurazioni annuali del radon, analisi ambientali o caratterizzazioni richiedono incarichi e soggetti qualificati specifici.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">10. Possibilit\u00e0 di trasformazione e ampliamento<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se il piano aziendale prevede una crescita futura, bisogna verificare da subito:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>superficie edificabile residua;<\/li>\n\n\n\n<li>limiti di altezza e distanza;<\/li>\n\n\n\n<li>ampliamenti eventualmente consentiti;<\/li>\n\n\n\n<li>possibilit\u00e0 di creare nuovi accessi;<\/li>\n\n\n\n<li>disponibilit\u00e0 di aree per parcheggi e carico-scarico;<\/li>\n\n\n\n<li>vincoli sulle coperture e sulle facciate;<\/li>\n\n\n\n<li>possibilit\u00e0 di installare impianti esterni.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Comprare un immobile gi\u00e0 insufficiente e privo di possibilit\u00e0 di espansione pu\u00f2 costringere l\u2019azienda a un secondo trasferimento dopo pochi anni.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Documenti da richiedere al venditore o al proprietario<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prima del sopralluogo \u00e8 utile domandare almeno:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>atto di provenienza e dati identificativi dell\u2019immobile;<\/li>\n\n\n\n<li>visura e planimetria catastale;<\/li>\n\n\n\n<li>titoli edilizi e relativi elaborati;<\/li>\n\n\n\n<li>eventuali condoni, sanatorie e autorizzazioni;<\/li>\n\n\n\n<li>documentazione di agibilit\u00e0;<\/li>\n\n\n\n<li>collaudi e documenti strutturali disponibili;<\/li>\n\n\n\n<li>dichiarazioni di conformit\u00e0 degli impianti;<\/li>\n\n\n\n<li>libretti e manutenzioni degli impianti termici;<\/li>\n\n\n\n<li>APE;<\/li>\n\n\n\n<li>pratiche e rinnovi antincendio;<\/li>\n\n\n\n<li>autorizzazioni ambientali eventualmente esistenti;<\/li>\n\n\n\n<li>documenti relativi ad amianto, serbatoi o bonifiche;<\/li>\n\n\n\n<li>regolamenti condominiali, se applicabili;<\/li>\n\n\n\n<li>contratti e potenze delle principali utenze.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La mancanza di un documento non significa automaticamente che l\u2019operazione sia impossibile, ma deve essere evidenziata: ci\u00f2 che non \u00e8 disponibile non pu\u00f2 essere considerato verificato.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Come si svolge concretamente la due diligence<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Fase 1 \u2013 Definizione dell\u2019attivit\u00e0<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il cliente descrive utilizzo previsto, lavorazioni, personale, macchinari, materiali e necessit\u00e0 future.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Fase 2 \u2013 Analisi documentale<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si esaminano i documenti disponibili e si individuano quelli mancanti. Quando necessario viene proposto un accesso agli atti.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Fase 3 \u2013 Sopralluogo<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si confrontano documenti e stato dei luoghi, osservando distribuzione, strutture, impianti e principali criticit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Fase 4 \u2013 Approfondimenti mirati<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se emergono dubbi possono essere coinvolti professionisti o laboratori per strutture, ambiente, amianto, radon, impianti o altri aspetti specialistici.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Fase 5 \u2013 Relazione decisionale<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il cliente riceve una sintesi leggibile con problemi, conseguenze, azioni necessarie e ordine di grandezza degli interventi.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Verde, giallo o rosso: come dovrebbe concludersi la relazione<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Una buona due diligence deve esprimere un giudizio utilizzabile.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><th>Esito<\/th><th>Significato<\/th><\/tr><tr><td><strong>Verde<\/strong><\/td><td>L\u2019operazione appare tecnicamente sostenibile sulla base delle verifiche svolte. Restano gli adempimenti ordinari indicati nella relazione.<\/td><\/tr><tr><td><strong>Giallo<\/strong><\/td><td>L\u2019immobile pu\u00f2 essere utilizzato soltanto dopo verifiche, regolarizzazioni o interventi quantificati preliminarmente.<\/td><\/tr><tr><td><strong>Rosso<\/strong><\/td><td>Sono emerse incompatibilit\u00e0, costi o rischi tali da rendere l\u2019operazione sconsigliabile nelle condizioni attuali.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Accanto al colore devono comparire sempre:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>elementi verificati;<\/li>\n\n\n\n<li>documenti mancanti;<\/li>\n\n\n\n<li>criticit\u00e0 individuate;<\/li>\n\n\n\n<li>approfondimenti necessari;<\/li>\n\n\n\n<li>interventi indispensabili;<\/li>\n\n\n\n<li>fascia orientativa dei costi;<\/li>\n\n\n\n<li>possibile impatto sui tempi di apertura.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Un esempio pratico<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un\u2019azienda intende acquistare un capannone di 800 m\u00b2 per trasferire deposito, uffici e una piccola area di lavorazione.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Durante la verifica preliminare emergono:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>un soppalco non presente negli elaborati disponibili;<\/li>\n\n\n\n<li>copertura con infiltrazioni e documentazione strutturale incompleta;<\/li>\n\n\n\n<li>potenza elettrica insufficiente per i nuovi macchinari;<\/li>\n\n\n\n<li>assoggettabilit\u00e0 dell\u2019attivit\u00e0 ai controlli di prevenzione incendi;<\/li>\n\n\n\n<li>necessit\u00e0 di separare deposito e lavorazione;<\/li>\n\n\n\n<li>servizi per il personale da adeguare;<\/li>\n\n\n\n<li>assenza di un sistema di raffrescamento negli uffici.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019immobile non \u00e8 necessariamente da scartare, ma il prezzo di acquisto non rappresenta il costo reale dell\u2019operazione. Prima della firma l\u2019azienda pu\u00f2:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>chiedere gli approfondimenti mancanti;<\/li>\n\n\n\n<li>stimare gli adeguamenti;<\/li>\n\n\n\n<li>rinegoziare il prezzo;<\/li>\n\n\n\n<li>subordinare l\u2019acquisto alla regolarizzazione del soppalco;<\/li>\n\n\n\n<li>programmare correttamente trasferimento e apertura.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Senza due diligence, queste informazioni emergerebbero quando l\u2019immobile \u00e8 gi\u00e0 stato acquistato.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Acquisto e locazione: i rischi non sono gli stessi<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nel caso di acquisto il cliente assume un rischio patrimoniale di lungo periodo. Devono essere valutati anche manutenzioni future, possibilit\u00e0 di trasformazione e rivendibilit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nel caso di locazione bisogna chiarire inoltre:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>quali opere siano autorizzate dal proprietario;<\/li>\n\n\n\n<li>chi sostenga i costi degli adeguamenti;<\/li>\n\n\n\n<li>che cosa accada alle opere alla fine del contratto;<\/li>\n\n\n\n<li>se durata e condizioni economiche giustifichino l\u2019investimento;<\/li>\n\n\n\n<li>se l\u2019avvio dell\u2019attivit\u00e0 sia subordinato a lavori del locatore.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un canone conveniente pu\u00f2 non esserlo pi\u00f9 se il conduttore deve sostenere interventi importanti su un immobile che non rimarr\u00e0 di sua propriet\u00e0.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Che cosa non sostituisce la due diligence tecnica<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La verifica tecnica deve essere coordinata con altri controlli, ma non li sostituisce.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Restano di competenza dei relativi professionisti:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>titolarit\u00e0, ipoteche, servit\u00f9 e aspetti notarili;<\/li>\n\n\n\n<li>clausole contrattuali e responsabilit\u00e0 delle parti;<\/li>\n\n\n\n<li>situazione fiscale e societaria;<\/li>\n\n\n\n<li>valutazione commerciale dell\u2019investimento;<\/li>\n\n\n\n<li>analisi ambientali e prove di laboratorio non comprese nell\u2019incarico;<\/li>\n\n\n\n<li>calcoli e certificazioni specialistiche non espressamente affidati.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Inoltre una due diligence non pu\u00f2 garantire l\u2019assenza di vizi nascosti non rilevabili attraverso documenti, sopralluogo e indagini concordate. Per questo l\u2019incarico deve indicare chiaramente perimetro, documenti esaminati, limiti e approfondimenti esclusi.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quanto tempo richiede<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La durata dipende soprattutto dalla disponibilit\u00e0 dei documenti e dalla necessit\u00e0 di interpellare gli enti.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un pre-screening su documentazione completa pu\u00f2 essere svolto in tempi relativamente brevi. Una verifica urbanistica completa con accesso agli atti, controlli antincendio, analisi strutturali o indagini ambientali richiede invece pi\u00f9 tempo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il calendario deve essere concordato prima di fissare scadenze contrattuali. Firmare una proposta che concede soltanto pochi giorni per controllare un immobile complesso pu\u00f2 rendere impossibile una verifica seria.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quanto costa<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Non esiste un importo unico. Il compenso dipende da:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>dimensioni e complessit\u00e0 dell\u2019immobile;<\/li>\n\n\n\n<li>numero degli edifici;<\/li>\n\n\n\n<li>attivit\u00e0 da insediare;<\/li>\n\n\n\n<li>quantit\u00e0 e qualit\u00e0 dei documenti;<\/li>\n\n\n\n<li>necessit\u00e0 di accesso agli atti;<\/li>\n\n\n\n<li>presenza di pratiche antincendio;<\/li>\n\n\n\n<li>verifiche strutturali o impiantistiche;<\/li>\n\n\n\n<li>coinvolgimento di specialisti;<\/li>\n\n\n\n<li>urgenza richiesta.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c8 utile distinguere tra:<\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>pre-screening<\/strong>, per individuare rapidamente le principali cause ostative;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>due diligence completa<\/strong>, con analisi documentale, sopralluogo e relazione;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>approfondimenti specialistici<\/strong>, quotati dopo avere individuato le criticit\u00e0.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il costo deve essere confrontato con il valore dell\u2019operazione e con il rischio di acquistare un edificio inutilizzabile o molto pi\u00f9 costoso del previsto.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Domande frequenti<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La planimetria catastale conforme \u00e8 sufficiente?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No. \u00c8 un documento importante, ma la verifica dello stato legittimo richiede l\u2019esame della documentazione edilizia prevista dall\u2019articolo 9-bis del D.P.R. 380\/2001. Catasto e urbanistica non sono controlli intercambiabili.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">L\u2019agibilit\u00e0 garantisce che possa aprire qualunque attivit\u00e0?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No. L\u2019agibilit\u00e0 si riferisce alle condizioni e alla configurazione considerate quando \u00e8 stata attestata. La nuova attivit\u00e0 pu\u00f2 introdurre requisiti urbanistici, igienici, antincendio, impiantistici o di sicurezza ulteriori.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Se il venditore non possiede i documenti bisogna rinunciare?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Non necessariamente. Bisogna per\u00f2 stabilire quali documenti possano essere recuperati con un accesso agli atti e quali verifiche restino impossibili. Le lacune devono incidere sulla decisione e sulle condizioni contrattuali.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\u00c8 utile anche per un immobile in affitto?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">S\u00ec. In molti casi il conduttore sostiene costi importanti per adattare l\u2019immobile. La due diligence serve a capire se gli investimenti siano compatibili con durata del contratto, canone e obblighi del proprietario.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La relazione comprende gi\u00e0 il progetto degli adeguamenti?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Normalmente no. Individua problemi, priorit\u00e0 e ordine di grandezza delle opere. Progetto, pratiche, calcoli, computi e direzione lavori costituiscono fasi successive.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Prima di firmare, bisogna conoscere il costo reale dell\u2019immobile<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il prezzo o il canone rappresentano soltanto una parte dell\u2019investimento.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per un\u2019azienda il costo reale comprende anche:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>regolarizzazioni;<\/li>\n\n\n\n<li>adeguamenti strutturali;<\/li>\n\n\n\n<li>prevenzione incendi;<\/li>\n\n\n\n<li>nuovi impianti;<\/li>\n\n\n\n<li>ridistribuzione degli spazi;<\/li>\n\n\n\n<li>consumi;<\/li>\n\n\n\n<li>tempi necessari per poter iniziare l\u2019attivit\u00e0.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Una due diligence ben impostata non elimina ogni rischio, ma trasforma molte incognite in informazioni utilizzabili prima che la decisione diventi irreversibile.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lo <strong>Lerda Engineering Practice<\/strong> pu\u00f2 affiancare aziende, investitori e professionisti nella verifica tecnica di capannoni, negozi, uffici e altri immobili a Cuneo e provincia, coordinando gli aspetti edilizi, strutturali, energetici e di prevenzione incendi.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Stai valutando un immobile? Prima della proposta o del contratto possiamo definire quali verifiche siano necessarie e se sia possibile completarle nei tempi dell\u2019operazione.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Riferimenti normativi e istituzionali<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.normattiva.it\/uri-res\/N2Ls?urn%3Anir%3Astato%3A2001%3B380~art9bis%21vig=\">D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 \u2013 articolo 9-bis: stato legittimo<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.normattiva.it\/uri-res\/N2Ls?urn%3Anir%3Astato%3Adecreto.presidente.della.repubblica%3A2001%3B380~art24%21vig=\">D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 \u2013 articolo 24: agibilit\u00e0<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.normattiva.it\/uri-res\/N2Ls?urn%3Anir%3Astato%3Adecreto.legge%3A2008-04-09%3B081=\">D.Lgs. 9 aprile 2008, n. 81 \u2013 sicurezza e requisiti dei luoghi di lavoro<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.vigilfuoco.it\/servizi-le-aziende-e-i-professionisti\/prevenzione-incendi\/testi-coordinati-di-prevenzione-incendi-procedure\">D.P.R. 1 agosto 2011, n. 151 e procedure di prevenzione incendi<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.gazzettaufficiale.it\/eli\/id\/2018\/2\/20\/18A00716\/sg\">Norme Tecniche per le Costruzioni \u2013 D.M. 17 gennaio 2018<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.normattiva.it\/uri-res\/N2Ls?urn%3Anir%3Astato%3Adecreto.legislativo%3A2005-08-19%3B192~art6=\">D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192 \u2013 articolo 6: APE, vendita e locazione<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.normattiva.it\/atto\/caricaDettaglioAtto?atto.codiceRedazionale=20G00121&amp;atto.dataPubblicazioneGazzetta=2020-08-12&amp;tipoDettaglio=multivigenza\">D.Lgs. 31 luglio 2020, n. 101 \u2013 protezione dall\u2019esposizione al radon<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.impresainungiorno.gov.it\/\">Portale nazionale SUAP \u2013 Impresa in un giorno<\/a><\/li>\n<\/ul>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Prima di acquistare o affittare un immobile aziendale non basta controllare prezzo, superficie e planimetria. 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