“Questa casa si può ampliare del 20%.”
È una frase che compare molto spesso negli annunci immobiliari, nelle conversazioni tra proprietari e perfino durante le prime valutazioni di una ristrutturazione.
Il problema è che quel famoso 20% non è una regola generale che permette a chiunque di aumentare del 20% qualsiasi edificio.
In edilizia il numero può comparire in norme regionali, previsioni dei Piani Regolatori, vecchi “Piani Casa”, premialità legate alla rigenerazione urbana o discipline riferite a particolari categorie di immobili. Prima di fare qualsiasi calcolo bisogna quindi capire da quale norma deriva quel 20% e se quella norma si applica davvero all’edificio in questione.
Nel caso del Piemonte, inoltre, il quadro attuale è ancora più interessante: per alcune tipologie residenziali la vigente disciplina regionale sulla riqualificazione dell’edificato arriva oggi al 25%, mentre il 20% continua a comparire per altre destinazioni d’uso. Quindi parlare genericamente del “20%” rischia già di essere fuorviante.
Il 20% non è un bonus nazionale automatico
Partiamo dal concetto più importante.
Non esiste nel Testo Unico dell’Edilizia una regola generale secondo cui:
“Ho una casa di 100 m², quindi posso costruirne automaticamente altri 20.”
Il d.P.R. 380/2001 definisce le diverse categorie di intervento edilizio, compresa la ristrutturazione edilizia, ma la possibilità concreta di aumentare superficie o volume dipende dalla pianificazione urbanistica e dalle specifiche disposizioni regionali o locali applicabili.
Per questo, prima di parlare di percentuali, bisogna controllare almeno:
- Piano Regolatore comunale;
- Norme Tecniche di Attuazione;
- destinazione urbanistica dell’area;
- caratteristiche e destinazione dell’edificio;
- eventuali norme regionali sulle premialità;
- vincoli paesaggistici, storici o ambientali;
- distanze da confini, strade e altri fabbricati;
- stato legittimo dell’immobile.
Solo dopo ha senso prendere la calcolatrice.
Da dove nasce allora questo famoso 20%?
Negli anni diverse norme regionali e strumenti comunali hanno utilizzato percentuali di ampliamento come incentivo alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente.
Da qui nasce l’idea, molto diffusa, che esista una sorta di “diritto al 20%”.
In realtà quel 20% può indicare cose molto diverse.
Un PRG comunale potrebbe, ad esempio, consentire per determinate abitazioni un ampliamento una tantum. Una legge regionale può invece prevedere una premialità volumetrica nell’ambito di un vero intervento di ristrutturazione edilizia. In altre situazioni la percentuale può riguardare attività produttive o commerciali e non essere applicabile alle abitazioni.
Stesso numero, quindi, ma presupposti completamente differenti.
Il caso del Piemonte: oggi per il residenziale non parliamo necessariamente del 20%
Questo è particolarmente importante per chi opera in Piemonte.
La legge regionale Piemonte 4 ottobre 2018 n. 16, dedicata al riuso, alla riqualificazione dell’edificato e alla rigenerazione urbana, è stata modificata più volte, da ultimo in modo importante con la l.r. 7/2025. La Regione ha chiarito nel 2025 che il meccanismo delle premialità volumetriche è stato riattivato nell’ambito di interventi di ristrutturazione edilizia e che il Comune mantiene un ruolo determinante nell’individuazione degli edifici sui quali tali premialità possono essere applicate.
Per gli edifici con destinazione residenziale, turistico-ricettiva o direzionale ricadenti nella disciplina dell’art. 5, la banca dati normativa regionale riporta oggi un ampliamento massimo del 25% della superficie o del volume legittimamente esistente. Per gli edifici residenziali uni o bifamiliari è inoltre prevista, nei casi contemplati dalla norma, la possibilità di un ampliamento di 30 m² o 90 m³ per ciascuna unità immobiliare. Per alcune destinazioni produttive e commerciali continua invece a comparire il limite del 20%.
Questo è un ottimo esempio del perché la frase “posso fare il 20%” sia troppo generica.
Ma attenzione: il 25% regionale non significa che posso semplicemente presentare un progetto
Qui arriva il secondo equivoco.
La Regione Piemonte ha chiarito che le premialità dell’art. 5 sono eventuali. Gli edifici o i gruppi di edifici interessati devono essere individuati attraverso una deliberazione comunale e il Comune può applicare o porre limiti alle premialità. Inoltre gli incrementi devono essere collegati a un intervento di ristrutturazione edilizia, non a una semplice costruzione aggiunta senza alcun progetto di riqualificazione complessiva.
In altre parole, non funziona così:
casa esistente + percentuale = ampliamento automatico.
Funziona piuttosto così:
edificio che possiede determinati requisiti + disciplina regionale applicabile + decisioni comunali + progetto di ristrutturazione + rispetto delle altre norme = possibile premialità.
È molto meno immediato, ma è anche molto più vicino alla realtà.
Su cosa si calcola il 20%?
Altra domanda fondamentale.
Dire “20%” senza specificare 20% di cosa non significa praticamente nulla.
A seconda della disposizione applicabile, il parametro potrebbe essere:
- superficie lorda;
- superficie coperta;
- superficie utile;
- volume;
- indice di edificabilità.
Sono grandezze differenti.
Facciamo un esempio estremamente semplice.
Supponiamo che una determinata norma comunale consenta realmente un ampliamento del 20% della superficie esistente e che la superficie rilevante, calcolata secondo quella specifica norma, sia 100 m².
Il conto sarebbe:
100 m² × 20% = 20 m²
Ma se quella stessa norma ragionasse invece sul volume e l’edificio avesse un volume legittimo di 500 m³:
500 m³ × 20% = 100 m³
Quei 100 m³ non corrispondono automaticamente a 20 m² di nuova stanza: il risultato finale dipenderà da altezze, geometria e definizioni urbanistiche utilizzate.
Questo è il motivo per cui fare il calcolo partendo dai metri quadrati scritti nell’annuncio immobiliare è quasi sempre sbagliato.
Conta solo ciò che è legittimo
Un altro punto decisivo riguarda la base su cui viene calcolato l’ampliamento.
Non si può normalmente prendere lo stato reale dell’immobile e moltiplicarlo per una percentuale ignorando la sua storia edilizia.
La disciplina piemontese sulle premialità richiede che gli edifici interessati siano legittimi al momento della richiesta o della presentazione del titolo edilizio. La Regione ha inoltre richiamato questo requisito nei propri chiarimenti applicativi.
Immaginiamo quindi una casa autorizzata per 120 m² che, nello stato reale, ne misura 145 perché negli anni è stata chiusa abusivamente una tettoia.
Non si può ragionare semplicemente:
145 + 20%.
Prima bisogna ricostruire lo stato legittimo e capire cosa sia realmente utilizzabile come base dell’intervento.
E se il PRG consente già un ampliamento?
Anche qui bisogna evitare di sommare percentuali come se fossero sconti al supermercato.
La disciplina piemontese prevede che gli ampliamenti eventualmente già consentiti dal PRG siano, in generale, alternativi e non cumulabili con quelli previsti dalla legge regionale, salvo specifiche eccezioni collegate, per esempio, a interventi di deimpermeabilizzazione, efficientamento energetico o recupero delle acque meteoriche.
Quindi:
20% del PRG + 25% regionale non significa automaticamente 45%.
Bisogna capire quale disciplina si utilizza e a quali condizioni.
Anche se la percentuale c’è, non è detto che fisicamente si riesca a costruirla
Ultimo passaggio, forse il più importante dal punto di vista progettuale.
Avere una capacità teorica di ampliamento non significa necessariamente poterla utilizzare tutta.
Restano infatti da verificare:
- distanze dai confini;
- distanze dagli altri fabbricati;
- fasce di rispetto stradali;
- altezza massima;
- vincoli paesaggistici;
- vincoli storico-architettonici;
- rischio idrogeologico;
- caratteristiche strutturali;
- accessi;
- urbanizzazioni;
- eventuali norme condominiali.
La stessa Regione Piemonte, nei chiarimenti del 2025, ha ribadito che le premialità restano subordinate alle norme sovraordinate, comprese quelle sulle distanze e sulle altezze.
È quindi perfettamente possibile che sulla carta esista un ampliamento potenziale di 25 m², ma che la geometria del lotto ne renda concretamente utilizzabili solo 10 o 15.
Quindi cosa significa davvero “questa casa ha il 20% di ampliamento”?
La risposta corretta dovrebbe essere sempre:
“Vediamo da dove deriva quel 20%.”
Bisogna capire se si tratta di:
- capacità edificatoria ordinaria prevista dal PRG;
- ampliamento una tantum previsto dalle norme comunali;
- premialità regionale;
- norma riferita a una particolare destinazione d’uso;
- semplice informazione riportata in un annuncio senza una verifica tecnica.
Solo dopo si può capire quanto si può ampliare, dove si può ampliare e a quali condizioni.
In conclusione
Il famoso “20%” è uno dei numeri più citati e più fraintesi dell’edilizia.
Non rappresenta un diritto generale ad aumentare qualsiasi casa del 20% e non può essere applicato semplicemente alla superficie commerciale dell’immobile.
Nel caso piemontese il quadro attuale mostra bene quanto il tema sia più articolato: la disciplina regionale sulla riqualificazione può arrivare, per determinati edifici residenziali, al 25%, mentre altre categorie mantengono percentuali differenti; l’applicazione delle premialità passa inoltre attraverso le scelte del Comune e attraverso un vero intervento di ristrutturazione edilizia.
La regola pratica è quindi molto semplice:
prima si individua la norma che consente l’ampliamento, poi si verifica l’edificio, infine si calcola la percentuale. Mai il contrario.
Ogni immobile deve essere analizzato sulla propria documentazione, sul PRG comunale vigente e sulle norme regionali applicabili. Due case molto simili, magari a pochi chilometri di distanza, possono avere possibilità di ampliamento completamente diverse.