Altezze minime abitabili. Casi concreti del Salva Casa

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Estratto: Un soffitto a 2,50 metri può diventare regolare? Un monolocale da 23 m² può ottenere l’agibilità? Vediamo con esempi concreti cosa consente davvero il Salva Casa e quali requisiti rimangono obbligatori.

Articolo aggiornato ad agosto 2026.

Il cosiddetto Salva Casa ha modificato le regole sulle altezze interne e sulle dimensioni minime degli alloggi, ma in modo molto meno automatico di quanto spesso si legge online.

Non basta avere un locale alto 2,40 metri per poterlo trasformare in abitazione. Non basta nemmeno che un monolocale misuri 20 m² per considerarlo immediatamente agibile. Le nuove soglie possono essere utilizzate soltanto all’interno di un percorso tecnico preciso, con l’asseverazione di un professionista e il rispetto di tutte le altre condizioni igienico-sanitarie, edilizie e urbanistiche.

In sintesi, il Salva Casa può aiutare soprattutto nel recupero di abitazioni esistenti con soffitti più bassi dei 2,70 metri ordinari e di piccoli alloggi monostanza. Non è invece una sanatoria generalizzata per cantine, sottotetti, camere troppo piccole o locali realizzati in difformità dal progetto.

Le regole ordinarie prima del Salva Casa

Il riferimento storico è il D.M. Sanità 5 luglio 1975, che stabilisce, come regola generale, i principali requisiti dimensionali delle abitazioni.

Requisito	Regola generale	Possibilità introdotta dal Salva Casa
Altezza dei locali abitabili	almeno 2,70 m	fino a 2,40 m, solo alle condizioni previste
Altezza di corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli	almeno 2,40 m	nessuna riduzione generale sotto 2,40 m
Monolocale per una persona	almeno 28 m²	almeno 20 m², alle condizioni previste
Monolocale per due persone	almeno 38 m²	almeno 28 m², alle condizioni previste
Camera singola	almeno 9 m²	invariata
Camera doppia	almeno 14 m²	invariata
Soggiorno	almeno 14 m²	invariata
Superficie finestrata apribile	almeno 1/8 del pavimento	invariata come regola generale

Nei comuni montani situati sopra i 1.000 metri il D.M. del 1975 prevede già la possibilità, tenendo conto delle condizioni climatiche e delle tipologie edilizie locali, di ridurre a 2,55 metri l’altezza minima dei locali abitabili. Questa è però una disciplina distinta dalle nuove disposizioni del Salva Casa.

Cosa ha cambiato il Salva Casa

Il Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito dalla Legge 24 luglio 2024, n. 105, ha inserito nell’articolo 24 del D.P.R. 380/2001 i commi 5-bis, 5-ter e 5-quater.

Il nuovo comma 5-bis permette al progettista abilitato, ai fini dell’agibilità, di asseverare la conformità alle norme igienico-sanitarie nei seguenti casi:

• locali con altezza interna inferiore a 2,70 metri, fino alla soglia di 2,40 metri;
• alloggi monostanza con una superficie inferiore a 28 m² ma non inferiore a 20 m², se destinati a una persona;
• alloggi monostanza con una superficie inferiore a 38 m² ma non inferiore a 28 m², se destinati a due persone.

La disposizione sulle altezze è separata da quella relativa ai monolocali. Di conseguenza, la possibilità di arrivare a 2,40 metri non riguarda soltanto i monolocali, ma può interessare anche locali di abitazioni più grandi, purché siano rispettate tutte le condizioni previste.

Il testo aggiornato è consultabile nel Testo coordinato del Decreto Salva Casa pubblicato in Gazzetta Ufficiale.

Quali condizioni bisogna rispettare

I numeri 2,40 metri, 20 m² e 28 m² non sono nuovi standard utilizzabili liberamente per progettare qualsiasi abitazione. L’articolo 24, comma 5-ter, impone condizioni precise.

1. Devono essere rispettati gli altri requisiti igienico-sanitari

La riduzione dell’altezza o della superficie non elimina gli altri controlli. Continuano a essere rilevanti:

• illuminazione naturale;
• superficie e apertura delle finestre;
• aerazione dei locali;
• presenza e caratteristiche dei servizi igienici;
• salubrità e assenza di umidità incompatibile con l’uso abitativo;
• sicurezza degli impianti;
• condizioni strutturali e di sicurezza;
• rispetto delle norme energetiche e acustiche applicabili.

Per i locali abitabili, il D.M. 5 luglio 1975 richiede generalmente un fattore medio di luce diurna non inferiore al 2% e una superficie finestrata apribile non inferiore a 1/8 della superficie del pavimento.

2. Deve essere garantita l’adattabilità

L’unità immobiliare deve rispettare il requisito dell’adattabilità previsto dal D.M. 14 giugno 1989, n. 236, relativo al superamento delle barriere architettoniche.

In termini semplici, gli spazi devono essere progettati in modo da poter essere resi accessibili con interventi successivi senza modifiche eccessive o strutturalmente invasive. Non basta quindi verificare soltanto altezza e superficie.

3. Deve ricorrere almeno una delle due condizioni previste dalla legge

L’asseverazione può essere resa se:

• i locali si trovano in un edificio sottoposto a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
• oppure viene presentato contestualmente un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative capaci di garantire condizioni igienico-sanitarie adeguate.

Queste soluzioni possono riguardare, ad esempio, una maggiore superficie complessiva dei vani, finestre adeguate, riscontri d’aria trasversali o sistemi ausiliari di ventilazione naturale.

Le linee di indirizzo pubblicate dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti dedicano una sezione specifica all’articolo 24 e all’applicazione dei nuovi parametri in sede di agibilità.

Agibilità e regolarità urbanistica non sono la stessa cosa

Questo è il punto più importante dell’intera disciplina.

L’articolo 24 interviene sui requisiti igienico-sanitari che il tecnico può asseverare ai fini dell’agibilità. Non sana automaticamente una difformità edilizia e non autorizza da solo un cambio di destinazione d’uso.

Se, per esempio, un locale era stato autorizzato con un’altezza di 2,70 metri ma è stato realizzato a 2,50 metri, prima di utilizzare le nuove regole bisogna verificare la difformità rispetto al titolo edilizio. A seconda del caso potrebbero entrare in gioco una tolleranza costruttiva, una procedura di regolarizzazione oppure l’impossibilità di sanare quanto realizzato.

Allo stesso modo, una cantina alta 2,45 metri non diventa una camera soltanto perché supera la soglia di 2,40 metri. Bisogna prima verificare se il cambio d’uso è urbanisticamente ammesso, se il locale è legittimo, se rispetta i requisiti di salubrità e se l’intervento è compatibile con il piano regolatore e con il regolamento edilizio comunale.

Sette esempi concreti

1. Appartamento esistente con soffitto alto 2,55 metri

L’immobile è già legittimamente residenziale e viene ristrutturato migliorando finestre, ventilazione e impianti.

Potenzialmente sì. L’altezza è compresa tra 2,40 e 2,70 metri e il tecnico può valutare l’asseverazione, purché siano soddisfatti adattabilità, requisiti igienico-sanitari e condizioni previste dall’articolo 24.

2. Monolocale da 23 m² per una persona

L’alloggio è legittimo, dotato di bagno, finestre adeguate e oggetto di recupero edilizio.

Potenzialmente sì. La superficie supera il nuovo minimo di 20 m² per una persona. La misura, da sola, non basta: servono comunque la verifica completa e l’asseverazione del professionista.

3. Monolocale da 25 m² destinato a due persone

No, non sulla base della nuova soglia. Per due persone il Salva Casa richiede almeno 28 m², comprensivi dei servizi.

4. Camera singola di 8 m²

Il Salva Casa non risolve il problema. La riduzione a 20 o 28 m² riguarda l’intero alloggio monostanza, non le singole camere. Il minimo ordinario di 9 m² per una camera singola non è stato modificato.

5. Camera doppia di 12 m²

Anche in questo caso la nuova disciplina non si applica. Rimane il riferimento ordinario di 14 m² per una camera destinata a due persone.

6. Cantina alta 2,45 metri da trasformare in tavernetta abitabile

Non automaticamente. L’altezza può rientrare nel nuovo intervallo, ma bisogna verificare destinazione d’uso, stato legittimo, possibilità urbanistica del cambio d’uso, aerazione, illuminazione, umidità, isolamento, impianti e adattabilità. Il solo rispetto dei 2,40 metri non rende abitabile la cantina.

7. Sottotetto con altezza media di 2,20 metri

Non è un caso risolto direttamente dall’articolo 24. Il recupero dei sottotetti segue anche la specifica normativa regionale. In Piemonte occorre quindi verificare la disciplina regionale, il piano regolatore e il regolamento edilizio del Comune interessato. Il Salva Casa non sostituisce queste verifiche.

Cosa succede se l’altezza è inferiore a 2,40 metri

La soglia indicata dall’articolo 24 è 2,40 metri. Un locale più basso non rientra direttamente nella nuova possibilità di asseverazione prevista dal comma 5-bis.

Non è corretto concludere automaticamente che basti applicare una tolleranza percentuale per scendere ulteriormente. Le tolleranze edilizie, la conformità al progetto, la data dell’intervento e i requisiti igienico-sanitari sono questioni differenti che devono essere verificate insieme sul caso concreto.

Il Salva Casa permette di costruire nuove abitazioni alte 2,40 metri?

Non dovrebbe essere letto come un nuovo standard ordinario per le nuove costruzioni. Le condizioni indicate dal comma 5-ter fanno riferimento a interventi di recupero edilizio e a progetti di ristrutturazione finalizzati a garantire o migliorare le condizioni igienico-sanitarie.

Per una nuova abitazione il riferimento generale rimane quindi l’altezza di 2,70 metri, salvo le specifiche deroghe previste dalla normativa applicabile.

Come si applicano le nuove regole a Cuneo

Il Comune di Cuneo ha comunicato nel 2025 l’aggiornamento del modello nazionale per la Segnalazione certificata di agibilità, indicando espressamente la possibilità, nei casi previsti, di attestare locali con altezza minima di 2,40 metri e monolocali di 20 o 28 m². La comunicazione è disponibile sul portale dello Sportello del Comune di Cuneo.

Il nuovo modello nazionale della SCA è stato approvato con l’Accordo della Conferenza Unificata n. 92/CU del 30 luglio 2025.

Questo non significa però che ogni locale di Cuneo alto 2,40 metri sia automaticamente abitabile. Prima della presentazione della pratica bisogna controllare almeno:

1. lo stato legittimo dell’immobile;
2. la destinazione d’uso autorizzata;
3. la corrispondenza tra stato reale e titoli edilizi;
4. il regolamento edilizio e il piano regolatore comunale;
5. superfici, altezze e rapporti aeroilluminanti;
6. adattabilità e barriere architettoniche;
7. eventuali vincoli e normative regionali speciali;
8. il titolo edilizio e la procedura corretta per l’intervento.

Cosa deve fare concretamente il proprietario

Se hai un appartamento piccolo o un locale con altezza inferiore a 2,70 metri, il percorso corretto non parte dalla domanda “sono sopra i 2,40 metri?”, ma da una verifica più ampia.

Il tecnico deve:

• recuperare i titoli edilizi dell’immobile;
• confrontare i progetti autorizzati con lo stato attuale;
• misurare correttamente superfici, altezze e finestre;
• verificare destinazione d’uso e norme comunali;
• controllare i requisiti di adattabilità;
• individuare eventuali lavori necessari per migliorare salubrità e ventilazione;
• stabilire se sia possibile asseverare l’agibilità con i nuovi parametri;
• predisporre il titolo edilizio e la Segnalazione certificata di agibilità, quando necessari.

Solo alla fine di questa verifica si può capire se il Salva Casa offre una possibilità concreta oppure se il locale continua a non possedere i requisiti necessari.

In conclusione

Il Salva Casa ha aperto possibilità reali per il recupero di alcune abitazioni esistenti, soprattutto nei centri storici e negli edifici con caratteristiche dimensionali difficili da adeguare. La riduzione fino a 2,40 metri e le nuove superfici di 20 e 28 m² possono rendere fattibili interventi che in precedenza incontravano un ostacolo igienico-sanitario difficilmente superabile.

Ma non si tratta di un’autorizzazione automatica. Restano obbligatori la conformità urbanistico-edilizia, gli altri requisiti di salubrità, l’adattabilità, la corretta destinazione d’uso e l’asseverazione di un professionista.

Se possiedi un locale basso, un piccolo appartamento, una cantina o un sottotetto a Cuneo o in provincia, una verifica preliminare permette di capire rapidamente se le nuove regole sono applicabili e quali lavori o pratiche siano effettivamente necessari.

Studio di Ingegneria Lerda – Cuneo
0171699198 – Studiolerda@studiolerda.it

Riferimenti normativi e documenti ufficiali

• Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69
• Legge 24 luglio 2024, n. 105
• Testo coordinato del Decreto-legge n. 69/2024
• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 24, commi 5-bis, 5-ter e 5-quater
• D.M. Sanità 5 luglio 1975, articoli 1, 2, 3 e 5, pubblicato nella G.U. n. 190 del 18 luglio 1975
• D.M. Lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236
• Linee di indirizzo del MIT sul Decreto Salva Casa
• Accordo della Conferenza Unificata n. 92/CU del 30 luglio 2025
• Comune di Cuneo – nuovo modello nazionale della Segnalazione certificata di agibilità

Le informazioni contenute nell’articolo hanno carattere divulgativo. L’applicazione delle disposizioni richiede la verifica della normativa vigente, dei titoli edilizi e delle caratteristiche specifiche dell’immobile.