Un appartamento con i soffitti alti 2,50 metri può essere abitabile? E un monolocale di 22 metri quadrati può diventare un alloggio regolare? Il Salva Casa ha aperto alcune possibilità di recupero, ma per capire se riguardano il proprio immobile bisogna guardare oltre le misure.
L’altezza di 2,40 metri e la superficie di 20 m² sono soglie utilizzabili a determinate condizioni. Non sono diventate i nuovi minimi generali per qualsiasi abitazione.
Le modifiche derivano dal D.L. 69/2024, convertito nella Legge 105/2024, che è intervenuto sull’articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia. Il punto decisivo è la possibilità, per un progettista abilitato, di asseverare la conformità igienico-sanitaria del progetto nei casi previsti dalla norma.
Altezza minima e monolocali: quali sono i limiti?
| Requisito | Regola ordinaria generale | Soglia ridotta del Salva Casa |
|---|---|---|
| Altezza dei locali abitabili | 2,70 m | 2,40 m |
| Monolocale per una persona, servizi compresi | 28 m² | 20 m² |
| Monolocale per due persone, servizi compresi | 38 m² | 28 m² |
Le soglie ridotte richiedono le condizioni descritte qui sotto. Restano ferme le altre deroghe previste dalla legislazione applicabile.
Il riferimento ordinario è il D.M. Sanità 5 luglio 1975. Per bagni, corridoi, disimpegni e ripostigli l’altezza di 2,40 metri è già prevista dalla disciplina generale. Nei Comuni montani sopra i 1.000 metri è consentita, alle condizioni del decreto, la riduzione a 2,55 metri per i locali abitabili.
Quando si possono utilizzare le soglie ridotte?
Il rispetto di altezza e superficie è soltanto il punto di partenza. L’articolo 24, commi 5-bis e 5-ter, richiede anche il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari, dell’adattabilità e di almeno una delle due condizioni di intervento previste.
L’alloggio deve rispettare il requisito dell’adattabilità
L’adattabilità è la possibilità di modificare nel tempo gli spazi, con costi limitati, per renderli fruibili anche da persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale. È definita dal D.M. 236/1989 e deve essere verificata in relazione alle caratteristiche funzionali e dimensionali dell’immobile.
In un monolocale molto piccolo, per esempio, la disposizione del bagno e dei percorsi interni può incidere sulla fattibilità quanto la superficie complessiva.
Serve una delle due condizioni di intervento previste
La prima possibilità riguarda locali situati in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie.
La seconda possibilità richiede la presentazione contestuale di un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative che garantiscano condizioni igienico-sanitarie adeguate al numero degli occupanti. La norma richiama una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili oppure un’adeguata ventilazione naturale, favorita da finestre idonee, riscontri d’aria trasversali e mezzi ausiliari di ventilazione naturale.
Non basta quindi dichiarare che l’appartamento ha sempre avuto soffitti bassi. Occorre dimostrare perché il progetto rientra nella disciplina e soddisfa i requisiti richiesti. Le linee di indirizzo del MIT, sezione 4.3, illustrano questo regime, introdotto in attesa della definizione dei requisiti igienico-sanitari prestazionali prevista dall’articolo 20 del Testo Unico.
Esempi pratici: quali immobili possono rientrare?
Questi esempi riguardano il requisito dimensionale: l’esito positivo delle altre verifiche rimane necessario.
| Situazione | Cosa significa |
|---|---|
| Appartamento alto 2,50 m | Rientra nell’intervallo di altezza previsto; si può valutare l’applicazione della deroga. |
| Locale alto 2,35 m | È sotto la soglia di 2,40 m. Questa disposizione non basta; occorre verificare se esistano altre deroghe applicabili. |
| Monolocale di 22 m² per una persona | Supera la soglia di 20 m² e può essere valutato attraverso la nuova disciplina. |
| Monolocale di 22 m² per due persone | Non raggiunge i 28 m² richiesti per due occupanti dalla disposizione. |
| Bilocale di 25 m² | Il limite di 20 m² riguarda gli alloggi monostanza. Vanno verificati i requisiti delle singole stanze e dell’alloggio. |
Per alloggio monostanza si intende un’abitazione con un unico ambiente principale destinato alle funzioni di soggiorno e riposo, oltre ai servizi. Le superfici indicate comprendono i servizi: non corrispondono alla sola stanza principale.
Il Salva Casa rende abitabili cantine e sottotetti?
Cantine e seminterrati
Una cantina alta 2,40 metri non diventa un’abitazione soltanto per effetto della nuova soglia. Prima bisogna verificare se il recupero e l’eventuale cambio di destinazione d’uso siano consentiti, poi valutare luce, ventilazione, umidità, rapporto con il terreno e gli altri requisiti applicabili.
In questi ambienti la fattibilità può dipendere soprattutto dalla possibilità di risolvere problemi di salubrità, compresa la presenza di radon quando rilevante.
Sottotetti
Il recupero dei sottotetti segue anche una disciplina regionale specifica. In Piemonte occorre coordinare le norme nazionali con quelle regionali e con le disposizioni del Comune, distinguendo altezza minima, altezza media e superfici utilizzabili.
Anche le nuove finestre devono essere valutate nel progetto complessivo. Nell’approfondimento su abbaini e finestre da tetto spieghiamo le verifiche necessarie per portare luce e aria nel sottotetto.
Agibilità e regolarità edilizia: perché vanno controllate entrambe
L’agibilità riguarda le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e gli altri aspetti previsti dall’articolo 24. La regolarità edilizia riguarda invece la legittimità dell’immobile e delle trasformazioni eseguite.
La segnalazione certificata di agibilità non è una sanatoria degli abusi edilizi. Un cambio d’uso non autorizzato, un ampliamento irregolare o una distribuzione interna difforme devono essere esaminati attraverso le procedure pertinenti.
Prima di impostare il recupero è quindi necessario ricostruire lo stato legittimo. La planimetria catastale può aiutare a comprendere gli spazi, ma da sola non dimostra la regolarità urbanistico-edilizia.
Cosa verificare prima di acquistare o ristrutturare
Se l’immobile viene proposto come recuperabile grazie al Salva Casa, conviene chiarire la fattibilità prima di assumere impegni economici. Le verifiche principali sono:
- Documenti e destinazione d’uso: titoli edilizi, eventuali sanatorie, agibilità disponibile e uso legittimo dei locali.
- Misure reali: altezze, superfici e dimensioni delle finestre, confrontate con gli elaborati autorizzati.
- Condizioni dell’alloggio: illuminazione, ventilazione, umidità, adattabilità e requisiti delle stanze.
- Intervento necessario: opere di recupero o ristrutturazione, miglioramenti previsti ed eventuali soluzioni alternative da giustificare.
- Fattibilità complessiva: regole comunali e regionali, vincoli, adempimenti strutturali, energetici e impiantistici pertinenti.
Da questo esame deve emergere una risposta concreta: quali spazi possono essere recuperati, con quali opere e attraverso quale percorso amministrativo. Sapere che il soffitto supera i 2,40 metri, da solo, non consente di stimare né la fattibilità né la spesa.
Salva Casa a Cuneo: da dove partire
Per un immobile a Cuneo o in provincia, la verifica deve riferirsi al Comune in cui si trova l’edificio e alla sua specifica situazione. Un alloggio in un fabbricato storico, un sottotetto e un locale seminterrato possono richiedere valutazioni e interventi molto diversi.
Lo Studio di Ingegneria Lerda può affiancarti nell’esame della documentazione, nel rilievo e nella valutazione degli interventi necessari. L’obiettivo è chiarire le possibilità di recupero prima di avviare lavori o acquistare un immobile contando su una trasformazione ancora da verificare.
Vuoi capire se il tuo immobile può rientrare nel Salva Casa?
Indicaci il Comune, l’utilizzo attuale dei locali, altezza e superficie indicative. Se scrivi via email, puoi allegare una planimetria e qualche fotografia: ti indicheremo quali approfondimenti servono per valutare il caso.
Richiedi una verifica preliminare
Studio di Ingegneria Lerda · Cuneo
studiolerda@studiolerda.it · 0171 699198
Riferimenti normativi e documenti ufficiali
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380: articolo 24, in particolare commi 5-bis, 5-ter e 5-quater, e rinvio all’articolo 20, comma 1-bis.
- D.L. 29 maggio 2024, n. 69, coordinato con la Legge 24 luglio 2024, n. 105: modifiche introdotte dal Salva Casa.
- D.M. Sanità 5 luglio 1975: requisiti igienico-sanitari principali dei locali di abitazione, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 190 del 18 luglio 1975.
- D.M. 14 giugno 1989, n. 236: accessibilità, adattabilità e visitabilità.
- Linee di indirizzo e criteri interpretativi del MIT sul Salva Casa, pubblicate nel 2025; sezione 4.3 dedicata all’agibilità.
“Articolo aggiornato ad agosto 2026”.