Un appartamento con soffitti alti 2,50 metri può essere abitabile? E un monolocale di 22 m² può ottenere l’agibilità?
Con il cosiddetto Salva Casa alcune situazioni che in passato risultavano difficili da recuperare possono oggi essere valutate con criteri più flessibili. Ma attenzione: 2,40 metri non sono diventati la nuova altezza minima di tutte le abitazioni, così come 20 m² non sono diventati automaticamente sufficienti per realizzare qualunque monolocale.
La normativa consente al progettista abilitato, in determinate condizioni, di asseverare la conformità igienico-sanitaria anche per locali con altezza compresa tra 2,40 e 2,70 metri e per alcuni alloggi monostanza di dimensioni inferiori ai limiti ordinari.
Vediamo cosa significa concretamente.
In breve: cosa è cambiato
La regola generale prevista dal D.M. Sanità 5 luglio 1975 continua a indicare un’altezza minima di 2,70 metri per i locali abitabili.
Il Salva Casa, modificando l’articolo 24 del D.P.R. 380/2001, ha introdotto però la possibilità di utilizzare parametri ridotti in specifiche situazioni.
| Requisito | Regola ordinaria | Possibilità prevista dal Salva Casa |
|---|---|---|
| Altezza dei locali abitabili | 2,70 m | fino a 2,40 m |
| Monolocale per una persona, servizi compresi | 28 m² | fino a 20 m² |
| Monolocale per due persone, servizi compresi | 38 m² | fino a 28 m² |
| Camera singola | 9 m² | invariata |
| Camera doppia | 14 m² | invariata |
| Soggiorno | 14 m² | invariata |
Per bagni, corridoi, disimpegni e ripostigli l’altezza di 2,40 metri era già prevista dalla disciplina ordinaria.
Esiste inoltre una regola specifica per i Comuni montani situati sopra i 1.000 metri di altitudine, dove il D.M. 5 luglio 1975 consente, alle condizioni previste dal decreto, di ridurre a 2,55 metri l’altezza minima dei locali abitabili.
Il punto fondamentale, però, è un altro:
2,40 metri, 20 m² e 28 m² non sono nuovi standard dimensionali da utilizzare liberamente.
Sono soglie che il tecnico può prendere in considerazione soltanto quando ricorrono le condizioni previste dalla legge.
Una casa alta 2,50 metri è quindi abitabile?
Potenzialmente sì.
Se un appartamento ha un’altezza interna di 2,50 o 2,55 metri, il semplice mancato raggiungimento dei 2,70 metri non rappresenta più necessariamente un ostacolo insuperabile.
Il tecnico deve però verificare l’intero immobile e non soltanto misurare la distanza tra pavimento e soffitto.
L’articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia consente infatti l’asseverazione della conformità igienico-sanitaria per locali con altezza inferiore a 2,70 metri, purché non si scenda sotto 2,40 metri e siano soddisfatte tutte le ulteriori condizioni richieste.
Questo significa che un locale alto 2,50 metri può rientrare nella nuova disciplina.
Un locale alto 2,35 metri, invece, non rientra direttamente in questa possibilità. Occorrerà verificare l’eventuale presenza di altre deroghe applicabili al caso concreto.
Non basta essere sopra i 2,40 metri
È probabilmente l’equivoco più frequente sul Salva Casa.
Immaginiamo di avere un appartamento alto 2,45 metri. Non è corretto concludere:
“Sono sopra 2,40 metri, quindi è abitabile.”
L’altezza rappresenta soltanto uno dei requisiti.
Continuano a dover essere valutati illuminazione naturale, aerazione, dimensioni e caratteristiche delle finestre, servizi igienici, salubrità, umidità, sicurezza, impianti e gli altri requisiti applicabili all’immobile.
Per i locali abitabili il D.M. 5 luglio 1975 prevede, come riferimento generale, anche un fattore medio di luce diurna non inferiore al 2% e una superficie finestrata apribile non inferiore a 1/8 della superficie del pavimento.
Il Salva Casa ha quindi reso più flessibile un parametro, non ha eliminato tutti gli altri.
Serve anche il requisito dell’adattabilità
Un altro aspetto spesso dimenticato riguarda il superamento delle barriere architettoniche.
L’articolo 24 richiede che sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità, valutato in relazione alle caratteristiche funzionali e dimensionali dell’immobile secondo il D.M. 14 giugno 1989, n. 236.
In termini semplici, gli spazi devono poter essere resi fruibili anche da persone con ridotte capacità motorie o sensoriali attraverso modifiche successive realizzabili senza interventi eccessivamente invasivi.
In un appartamento molto piccolo questo controllo può diventare determinante: la semplice superficie complessiva dell’alloggio non dice infatti nulla sulla disposizione del bagno, sulla larghezza dei passaggi o sulla possibilità di modificare gli spazi.
Quando si possono davvero usare le nuove soglie
Oltre agli altri requisiti igienico-sanitari e all’adattabilità, deve verificarsi almeno una delle condizioni previste dall’articolo 24.
La prima riguarda locali situati in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie.
La seconda riguarda invece la presentazione contestuale di un progetto di ristrutturazione che introduca soluzioni alternative capaci di garantire condizioni igienico-sanitarie adeguate rispetto al numero degli occupanti.
La norma richiama, per esempio, una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili oppure una migliore ventilazione naturale ottenuta attraverso dimensione e tipologia delle finestre, riscontri d’aria trasversali e mezzi ausiliari di ventilazione naturale.
È quindi sbagliato leggere il Salva Casa come una semplice tabella di nuovi limiti dimensionali.
La valutazione deve riguardare il progetto nel suo insieme.
Sette casi pratici
1. Appartamento esistente alto 2,55 metri
L’appartamento è già legittimamente residenziale e viene ristrutturato migliorando impianti, ventilazione e condizioni generali.
Può essere un caso favorevole.
L’altezza è compresa nell’intervallo previsto dalla nuova disciplina. Il tecnico dovrà comunque verificare adattabilità, requisiti igienico-sanitari, stato legittimo dell’immobile e condizioni dell’intervento.
2. Appartamento alto 2,35 metri
In questo caso il Salva Casa non risolve direttamente il problema, perché il locale scende sotto la soglia di 2,40 metri prevista dall’articolo 24.
Questo non significa necessariamente che non possa esistere nessun’altra soluzione: bisognerà verificare caratteristiche dell’immobile, eventuali discipline speciali e possibili deroghe previste dalla normativa applicabile.
Non è però corretto utilizzare automaticamente la nuova disposizione dell’articolo 24.
3. Monolocale di 23 m² per una persona
Dal solo punto di vista della superficie, può rientrare nella nuova disciplina, perché supera i 20 m² previsti per un alloggio monostanza destinato a una persona.
Servizi, finestre, distribuzione, adattabilità e gli altri requisiti devono però essere verificati.
I 20 m² comprendono inoltre i servizi: non rappresentano la sola superficie della stanza principale.
4. Monolocale di 25 m² per due persone
In questo caso la nuova soglia non è sufficiente.
Per un alloggio monostanza destinato a due persone, la superficie non può scendere sotto 28 m², servizi compresi.
5. Camera singola di 8 m²
Il Salva Casa non ha ridotto la superficie minima delle singole camere da letto.
La possibilità di arrivare a 20 o 28 m² riguarda esclusivamente l’alloggio monostanza nel suo complesso.
Per una camera destinata a una persona continua quindi a valere il riferimento ordinario di 9 m².
6. Camera doppia di 12 m²
Anche in questo caso non si applica la riduzione prevista per i monolocali.
Il riferimento ordinario per una camera destinata a due persone rimane 14 m².
7. Cantina alta 2,45 metri
Questo è uno dei casi nei quali è più facile interpretare male la nuova normativa.
Una cantina alta 2,45 metri non diventa automaticamente una camera, un soggiorno o una tavernetta abitabile.
L’altezza potrebbe essere compatibile con il nuovo intervallo, ma prima bisogna verificare la destinazione d’uso autorizzata, lo stato legittimo, la possibilità urbanistica di modificare l’uso del locale e tutti gli aspetti legati a illuminazione, aerazione, umidità, isolamento, rapporto con il terreno, impianti e salubrità.
In particolare nei locali controterra o seminterrati possono assumere importanza anche le verifiche relative all’umidità e, quando pertinente, al radon.
Agibilità e sanatoria non sono la stessa cosa
Questo è probabilmente il punto più importante dell’intera questione.
Agibilità ≠ regolarità urbanistica
L’articolo 24 riguarda le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e gli altri requisiti necessari ai fini dell’agibilità.
Ma l’agibilità non sana automaticamente un abuso edilizio.
Immaginiamo, per esempio, che un appartamento sia stato autorizzato con un’altezza di 2,70 metri ma sia stato effettivamente costruito a 2,50 metri.
Il fatto che oggi 2,50 metri possano essere compatibili con le nuove disposizioni igienico-sanitarie non significa automaticamente che la difformità rispetto al progetto autorizzato sia scomparsa.
Prima bisogna ricostruire lo stato legittimo dell’immobile e valutare la difformità attraverso gli strumenti previsti dal Testo Unico dell’Edilizia.
Lo stesso ragionamento vale per una cantina trasformata senza titolo in camera, per un sottotetto utilizzato come abitazione o per una diversa distribuzione interna realizzata in difformità.
Anche la planimetria catastale, da sola, non dimostra generalmente la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile.
Prima di parlare di agibilità è quindi opportuno verificare cosa è stato effettivamente autorizzato.
E per cantine e seminterrati?
L’altezza è solo uno dei problemi.
Un seminterrato può avere 2,50 o 2,60 metri di altezza e continuare a non essere idoneo all’uso abitativo.
Bisogna prima capire se il cambio di destinazione d’uso sia consentito e successivamente verificare la qualità effettiva dello spazio: illuminazione, ventilazione, umidità, isolamento, rapporto con il terreno, sicurezza e requisiti impiantistici.
La domanda corretta non è quindi:
“La cantina supera 2,40 metri?”
ma:
“Esistono tutte le condizioni urbanistiche, edilizie e igienico-sanitarie per trasformarla in uno spazio abitabile?”
Sono due domande molto diverse.
E per i sottotetti?
Per i sottotetti occorre fare un ragionamento ancora diverso.
Il Salva Casa non sostituisce le normative regionali dedicate al loro recupero.
In Piemonte il riferimento è in particolare la disciplina regionale sul recupero dei sottotetti. Per gli interventi che rientrano in tale normativa, uno dei parametri fondamentali è l’altezza media interna, non semplicemente l’altezza massima al colmo.
In Piemonte, nei casi previsti dalla disciplina regionale, l’altezza media interna di riferimento è 2,20 metri per i locali abitabili e può scendere a 2,00 metri per gli spazi accessori e di servizio. Nei territori al di sopra dei 1.000 metri sono previste ulteriori condizioni specifiche.
Questo spiega perché non sia corretto applicare meccanicamente il limite di 2,40 metri a qualsiasi mansarda.
Un sottotetto deve essere valutato attraverso la normativa che disciplina specificamente il suo recupero, oltre al PRG e al regolamento edilizio del Comune interessato.
Per approfondire abbiamo dedicato una guida specifica al tema “Recupero del sottotetto: altezze minime e casi pratici”.
Quando invece il problema riguarda l’introduzione di nuove aperture per ottenere maggiore luce e ventilazione, può essere utile approfondire anche “Posso aprire un abbaino o un Velux nel mio sottotetto?”.
Il Salva Casa permette di costruire oggi una nuova abitazione alta 2,40 metri?
Non è questo il senso della norma.
Le nuove disposizioni non devono essere interpretate come un nuovo standard progettuale ordinario con cui costruire indiscriminatamente nuove abitazioni alte 2,40 metri.
Le condizioni previste dall’articolo 24 fanno riferimento al recupero edilizio e a progetti di ristrutturazione nei quali vengono garantite o migliorate le condizioni igienico-sanitarie.
Per una nuova abitazione il riferimento generale continua quindi a essere l’altezza di 2,70 metri, salvo eventuali specifiche disposizioni o deroghe applicabili.
Ho misurato casa: come faccio a capire se posso utilizzare il Salva Casa?
Una prima lettura può essere fatta partendo da alcuni casi ricorrenti:
| Situazione riscontrata | Prima valutazione |
|---|---|
| Locale abitabile alto 2,65 m | può essere valutata l’applicazione dell’art. 24 |
| Locale abitabile alto 2,50 m | rientra nell’intervallo dimensionale, ma servono le altre verifiche |
| Locale alto 2,38 m | la nuova soglia dell’art. 24 non è sufficiente |
| Monolocale da 24 m² per una persona | può rientrare dal punto di vista della superficie |
| Monolocale da 24 m² per due persone | non raggiunge i 28 m² previsti |
| Camera singola da 8 m² | il Salva Casa non riduce il minimo della camera |
| Cantina alta 2,45 m | occorre prima verificare uso e possibilità di trasformazione |
| Sottotetto basso | deve essere verificata anche la specifica disciplina regionale |
La tabella permette di fare un primo orientamento, ma non sostituisce la verifica tecnica dell’immobile.
Cosa controllare prima di comprare o ristrutturare
Quando un immobile viene venduto come “recuperabile grazie al Salva Casa”, è prudente verificare la situazione prima di firmare un preliminare o impostare il progetto di ristrutturazione.
Il controllo dovrebbe comprendere almeno: titoli edilizi e stato legittimo; destinazione d’uso dei locali; confronto tra stato autorizzato e stato reale; misurazione di altezze e superfici; dimensione e posizione delle finestre; requisiti di adattabilità; condizioni di illuminazione, ventilazione e salubrità; disciplina regionale e comunale; eventuali opere necessarie e corretta procedura edilizia.
Il risultato della verifica dovrebbe rispondere a tre domande molto semplici:
Il locale può essere recuperato? Quali lavori servono? Quale pratica edilizia è necessaria?
Sapere soltanto che il soffitto è alto più di 2,40 metri non permette di rispondere a nessuna delle tre.
Salva Casa a Cuneo e in provincia: da dove partire
A Cuneo e nei Comuni della provincia la verifica deve essere effettuata considerando sia la normativa nazionale sia le disposizioni regionali e comunali applicabili allo specifico immobile.
Un appartamento in un edificio storico del centro di Cuneo, una casa di montagna, un sottotetto, un piccolo monolocale e una cantina seminterrata possono avere la stessa altezza interna ma richiedere valutazioni completamente differenti.
Per questo il primo passaggio utile è normalmente la ricostruzione della situazione autorizzata dell’immobile, seguita dal rilievo dello stato attuale.
Solo dopo è possibile capire se i nuovi parametri introdotti dal Salva Casa offrano una possibilità concreta.
Domande frequenti
Qual è l’altezza minima di un’abitazione?
La regola generale rimane 2,70 metri per i locali abitabili. L’articolo 24 del D.P.R. 380/2001 permette però, nelle condizioni previste dalla norma, di asseverare la conformità igienico-sanitaria anche per locali con altezza inferiore a 2,70 metri, senza scendere sotto 2,40 metri.
Una casa alta 2,50 metri può essere abitabile?
Potenzialmente sì. L’altezza rientra nell’intervallo previsto dalla nuova disciplina, ma devono essere verificati gli altri requisiti igienico-sanitari, l’adattabilità, le condizioni dell’intervento e la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile.
Basta avere un’altezza di 2,40 metri?
No. I 2,40 metri rappresentano soltanto una delle condizioni dimensionali previste. Non sostituiscono i requisiti di illuminazione, aerazione, salubrità, adattabilità né la verifica dello stato legittimo.
Un monolocale di 20 m² può essere abitabile?
Può rientrare nella nuova disciplina se destinato a una persona e se vengono rispettate tutte le altre condizioni richieste. I 20 m² comprendono i servizi.
Quanto deve essere grande un monolocale per due persone?
La nuova soglia prevista dall’articolo 24 è di almeno 28 m², servizi compresi, sempre alle condizioni stabilite dalla norma.
Posso realizzare una camera da letto di 8 m² grazie al Salva Casa?
No. La riduzione a 20 e 28 m² riguarda gli alloggi monostanza. Non modifica automaticamente la superficie minima ordinaria delle singole camere.
Una cantina alta 2,40 metri può diventare abitazione?
Non automaticamente. Occorre verificare la possibilità urbanistica del cambio di destinazione d’uso, lo stato legittimo e tutti i requisiti necessari per rendere il locale effettivamente abitabile.
Il limite di 2,40 metri vale anche per i sottotetti?
Non sempre. Il recupero dei sottotetti è disciplinato anche dalle normative regionali. In Piemonte, nei casi previsti dalla legge regionale, assumono particolare importanza l’altezza media interna e gli altri requisiti specifici del recupero.
Vuoi capire se il tuo immobile può rientrare nelle nuove disposizioni?
Se possiedi un appartamento con soffitti inferiori a 2,70 metri, un piccolo monolocale, una cantina o un sottotetto a Cuneo o in provincia, una verifica preliminare può chiarire rapidamente se esistono reali possibilità di recupero.
Per una prima valutazione sono particolarmente utili il Comune in cui si trova l’immobile, l’utilizzo attuale dei locali, l’altezza e la superficie indicative, una planimetria e alcune fotografie.
Lo Lerda Engineering Practice può verificare la documentazione disponibile, confrontarla con lo stato dei luoghi e individuare le eventuali opere e procedure necessarie.
Richiedi una verifica preliminare
Studio di Ingegneria Lerda – Cuneo
Via Santa Maria 5 – 12100 Cuneo
0171 699198
studiolerda@studiolerda.it
Riferimenti normativi e documenti ufficiali
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 – Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, in particolare articolo 24, commi 5-bis, 5-ter e 5-quater, e articolo 20, comma 1-bis.
Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69 – Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica, cosiddetto “Salva Casa”.
Legge 24 luglio 2024, n. 105 – Conversione, con modificazioni, del D.L. 69/2024.
D.M. Sanità 5 luglio 1975 – Modificazioni alle istruzioni ministeriali del 20 giugno 1896 relativamente all’altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali di abitazione.
D.M. Lavori Pubblici 14 giugno 1989, n. 236 – Prescrizioni tecniche necessarie a garantire accessibilità, adattabilità e visitabilità degli edifici.
Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti – Linee di indirizzo e criteri interpretativi sull’attuazione del Decreto Salva Casa, pubblicate nel 2025, con particolare riferimento alla sezione 4.3 relativa all’agibilità.
Legge regionale Piemonte 4 ottobre 2018, n. 16 e successive modificazioni – disciplina regionale rilevante, tra l’altro, per il recupero dei sottotetti.
Articolo aggiornato a settembre 2026.
Le informazioni contenute nell’articolo hanno carattere divulgativo. L’applicabilità delle disposizioni deve essere valutata sul singolo immobile considerando normativa vigente, titoli edilizi, disciplina regionale e comunale e caratteristiche effettive dei locali.