Comprare casa significa spesso decidere in fretta su una spesa che condizionerà i prossimi venti o trent’anni. Si visita l’appartamento, si guarda la cucina, si immagina dove mettere il divano e, nel frattempo, si trascurano questioni molto meno piacevoli ma decisamente più costose.
Una crepa sospetta, una parete spostata senza pratica edilizia, un tetto da rifare o una delibera condominiale già approvata possono cambiare completamente la convenienza dell’acquisto. Il problema è che molte di queste informazioni non si ricavano da una visita di mezz’ora e non emergono necessariamente dalla planimetria dell’annuncio.
Ecco quindi le cinque cose da controllare prima di comprare casa, possibilmente prima di firmare una proposta irrevocabile o di versare una caparra.
1. Verificare la regolarità urbanistica e catastale
Il primo controllo non consiste semplicemente nel confrontare l’appartamento con la planimetria catastale.
Il Catasto ha principalmente una funzione fiscale: una planimetria catastale aggiornata non dimostra, da sola, che le opere presenti siano state autorizzate dal Comune. Per capire se l’immobile è regolare occorre ricostruirne lo stato legittimo, esaminando i titoli edilizi che ne hanno consentito la costruzione e le successive modifiche: licenza edilizia, concessione, permesso di costruire, DIA, SCIA, CILA, sanatorie e relativi elaborati grafici.
Il controllo corretto mette a confronto tre elementi:
- lo stato reale dell’immobile;
- i progetti e i titoli depositati in Comune;
- la planimetria e i dati presenti in Catasto.
Tra le difformità più frequenti si trovano tramezzi spostati, porte chiuse o aperte, verande, balconi modificati, soppalchi, sottotetti resi abitabili, cantine trasformate in tavernette e locali accessori uniti all’abitazione. Alcune irregolarità possono essere sanabili, altre no; in ogni caso possono richiedere tempo, sanzioni, lavori e spese tecniche.
Il cosiddetto Decreto Salva Casa ha modificato diverse regole in materia di stato legittimo, tolleranze e accertamento di conformità, ma non ha trasformato automaticamente ogni abuso in un’opera regolare. La sanabilità va verificata caso per caso da un tecnico.
Cosa chiedere
Prima di impegnarsi è opportuno richiedere:
- tutti i titoli edilizi e le pratiche che hanno interessato l’immobile;
- l’ultima planimetria catastale;
- eventuali condoni o sanatorie;
- una verifica tecnica con sopralluogo e, quando necessario, accesso agli atti comunali;
- chiarimenti sulla destinazione d’uso di cantine, sottotetti, autorimesse e altri locali accessori.
La relazione tecnica urbanistica e catastale non è imposta in modo uniforme in tutta Italia, ma è uno degli strumenti più efficaci per evitare che una difformità venga scoperta soltanto dopo il rogito.
2. Controllare agibilità, impianti e reale possibilità di usare i locali
Una casa può apparire perfettamente abitabile e avere comunque documentazione incompleta. Occorre verificare la presenza dell’agibilità — o della documentazione equivalente prevista in base all’epoca di costruzione — e capire se essa riguarda davvero l’unità nella configurazione attuale.
L’agibilità attesta le condizioni previste dalla normativa in materia di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità dell’opera al progetto. La sua mancanza non produce in ogni situazione le stesse conseguenze e non rende automaticamente impossibile una compravendita, ma deve essere chiarita prima dell’acquisto: ricostruire o integrare la documentazione in seguito può richiedere verifiche, certificazioni e lavori.
È inoltre importante non confondere la presenza fisica di un locale con la possibilità legale di utilizzarlo come si desidera. Una cantina rifinita non diventa automaticamente una camera; un sottotetto con finestre e riscaldamento non è necessariamente abitabile; un’autorimessa non può essere considerata una stanza dell’abitazione soltanto perché è collegata internamente.
Per gli impianti è utile chiedere le dichiarazioni di conformità o di rispondenza disponibili, verificando almeno:
- impianto elettrico;
- impianto termico e caldaia o pompa di calore;
- impianto del gas;
- impianto idrico-sanitario;
- canne fumarie e sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione.
La mancanza di una dichiarazione non significa necessariamente che tutto debba essere rifatto, ma impedisce di dare per scontato che l’impianto sia sicuro e adeguato.
3. Capire quanto costeranno davvero lavori e consumi
Il prezzo di acquisto è soltanto una parte del costo della casa. Prima di fare un’offerta bisogna capire quali lavori saranno necessari nei primi anni e quali potrebbero diventare inevitabili nel medio periodo.
Durante il sopralluogo tecnico vanno osservati almeno:
- fessure nelle murature, deformazioni e cedimenti;
- infiltrazioni dal tetto, dai terrazzi o dalle pareti controterra;
- umidità di risalita, muffa e condensa;
- stato di copertura, facciate, balconi e grondaie;
- condizioni dei serramenti;
- età e stato degli impianti;
- isolamento delle pareti e dell’ultimo solaio;
- presenza di amianto o di altri materiali che richiedano interventi specifici;
- distribuzione interna e fattibilità delle modifiche desiderate.
L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è obbligatorio nelle compravendite ed è utile per una prima valutazione, ma non sostituisce una diagnosi energetica né permette, da solo, di prevedere con precisione le bollette. Due appartamenti nella stessa classe possono avere superfici disperdenti, esposizione, impianti e modalità d’uso molto diverse.
A Cuneo, dove il clima invernale è rigido, incidono molto la qualità dei serramenti, l’isolamento dell’involucro, la posizione dell’alloggio nell’edificio e il sistema di riscaldamento. Un ultimo piano non isolato, un appartamento sopra un porticato aperto o una casa indipendente non riqualificata possono richiedere molta più energia di un’unità protetta da altri locali riscaldati.
Il punto non è ottenere un preventivo preciso al centesimo prima dell’acquisto, ma costruire un ordine di grandezza realistico, distinguendo:
- lavori indispensabili per sicurezza e funzionalità;
- interventi consigliabili nei primi anni;
- modifiche puramente estetiche o legate alle proprie preferenze.
Una casa apparentemente economica può smettere di esserlo quando al prezzo si aggiungono tetto, serramenti, impianti, cappotto, pavimenti e pratiche edilizie.
4. Leggere i documenti del condominio, non soltanto l’annuncio
Quando si compra un appartamento si acquista anche una quota dell’intero edificio. Per questo non basta controllare l’interno dell’alloggio: bisogna capire in quali condizioni si trovano tetto, facciate, scale, autorimesse, cortile, ascensore e impianti comuni.
Prima della proposta o del preliminare è consigliabile richiedere:
- gli ultimi verbali delle assemblee condominiali;
- gli ultimi bilanci preventivi e consuntivi;
- l’importo delle spese ordinarie;
- l’esistenza di morosità rilevanti;
- l’elenco dei lavori straordinari approvati o in discussione;
- eventuali cause in corso;
- il regolamento condominiale;
- l’attestazione dell’amministratore sullo stato dei pagamenti del venditore.
I verbali possono rivelare problemi che durante la visita non si vedono: infiltrazioni ricorrenti, facciate da mettere in sicurezza, tetto da rifare, ascensore da sostituire, centrale termica obsoleta o contenziosi tra condomini.
La legge prevede inoltre che chi subentra nei diritti di un condomino sia obbligato solidalmente con il venditore per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Per i lavori straordinari è quindi essenziale indicare chiaramente nel preliminare e nel rogito quali spese restano a carico del venditore e quali passano all’acquirente.
Una rata condominiale bassa non è sempre una buona notizia: può anche significare che la manutenzione è stata rinviata per anni e che il conto arriverà tutto insieme.
5. Verificare proprietà, ipoteche e condizioni della proposta d’acquisto
L’ultimo controllo riguarda la sicurezza giuridica ed economica dell’operazione. Prima del rogito il notaio verifica la titolarità del bene e la presenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, ma è prudente coinvolgerlo già nella fase della proposta o del preliminare, soprattutto quando si versano somme importanti o trascorreranno molti mesi prima dell’atto definitivo.
Attraverso l’ispezione ipotecaria è possibile verificare proprietario, ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali e altri vincoli risultanti dai registri immobiliari. Devono inoltre essere chiariti eventuali usufrutti, servitù, provenienze da donazione o successione e diritti di terzi.
Anche il testo della proposta merita attenzione. Una proposta accettata può già trasformarsi in un contratto vincolante: non è soltanto un modo informale per “fermare” la casa.
Quando necessario, la proposta o il preliminare dovrebbero subordinare l’acquisto:
- all’ottenimento del mutuo;
- all’esito positivo della verifica urbanistica, catastale e tecnica;
- alla consegna di specifici documenti;
- alla regolarizzazione di eventuali difformità a cura del venditore;
- alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli entro il rogito.
Il preliminare deve essere registrato. In presenza di caparre elevate, tempi lunghi o situazioni più complesse può essere opportuno stipularlo dal notaio e trascriverlo nei registri immobiliari: la trascrizione tutela l’acquirente da successive vendite, ipoteche o altri atti sullo stesso immobile.
La regola più importante: controllare prima di firmare
Molti problemi immobiliari non sono irrisolvibili. Una difformità può essere sanabile, un impianto può essere adeguato e un tetto può essere rifatto. Ma questi elementi devono essere conosciuti prima di stabilire il prezzo e assumere un impegno.
Scoprirli dopo l’acquisto significa perdere la possibilità di negoziare, scegliere consapevolmente o rinunciare all’operazione.
Una buona verifica prima dell’acquisto dovrebbe quindi coinvolgere competenze diverse:
- il tecnico, per regolarità edilizia, condizioni dell’immobile e lavori;
- il notaio, per proprietà, vincoli e sicurezza del contratto;
- la banca o il consulente finanziario, per sostenibilità del mutuo e costo complessivo dell’operazione.
Verifica tecnica prima di acquistare casa a Cuneo
Prima dell’acquisto fate un sopralluogo tecnico, analizzate l’analisi della documentazione disponibile ed importante fare una prima valutazione degli interventi necessari. L’obiettivo non è cercare un difetto a tutti i costi, ma capire che cosa stai realmente comprando e quali spese potrebbero attenderti dopo il rogito.
È molto meno costoso controllare una casa prima di comprarla che risolverne i problemi quando è già diventata tua.
Domande frequenti
La planimetria catastale conforme basta per comprare tranquilli?
No. La conformità catastale e quella urbanistico-edilizia sono verifiche differenti. Occorre confrontare lo stato reale anche con i titoli e gli elaborati depositati in Comune.
Chi deve pagare la verifica tecnica prima dell’acquisto?
Normalmente l’incarico viene affidato e pagato dall’acquirente, perché serve a tutelare la sua decisione. Le parti possono però accordarsi diversamente, soprattutto quando il venditore deve produrre una relazione tecnica o regolarizzare l’immobile.
Quando bisogna fare il sopralluogo tecnico?
Idealmente prima di firmare la proposta. Se i tempi non lo consentono, la proposta dovrebbe contenere una condizione sospensiva formulata correttamente, legata all’esito positivo delle verifiche tecniche e documentali.
L’APE indica quanto spenderò di riscaldamento?
Non esattamente. L’APE confronta la prestazione energetica in condizioni d’uso standard. La spesa reale dipende anche da temperatura mantenuta, numero di occupanti, esposizione, tariffe e modalità di utilizzo degli impianti.
Una casa senza agibilità non può essere venduta?
Non si può rispondere in modo automatico: la situazione va valutata in base all’immobile, alla sua epoca, agli interventi eseguiti e alla documentazione disponibile. La mancanza dell’agibilità deve comunque essere nota e regolata con chiarezza prima dell’acquisto.